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「是福還是禍，是禍躲不過。」美聯儲（The Federal Reserve）終於還是在本月(16) 宣告升息了! 既然該來的還是來了，那麼我們腦補一下「升息」和「降息」與我們的日常生活有所干係？美聯儲是管理美國所有銀行的官方機構，主要負責監督各個銀行的資金狀況、適度調節金融市場、以及印製我們每天使用的鈔票。「升息」和「降息」就是最主要的政策工具，理論上來說，我們借錢和存錢的利率，都會隨著美聯儲升息或降息而變動，所以這波升息的動作也牽連著房貸利率上升或下降。由於本月美聯儲的升息導致一直維持在低點的房貸利息也同時應聲上揚，在2020－2021年因疫情影響所創下的低利率也成為歷史。 加息對房貸利率有甚麼影響 有一則寓言故事「放羊的孩子」是這樣說的，一位放羊的小牧童常常嚷嚷狼來了、狼來了最後狼真的來了，美聯儲從2021年就一直預報著升息的動作，終於在今年三月成真，同時並也宣布在2022年一共會加息6次，每一次的加息業就意味著利息的上漲。假設每次加息進而影響房貸利息都增高了0.25%，這也意味著我們每月還款的利息支出會增加。假設我們現在房價$ 200,000，30 年平均固定利率4.375% 每個月基本還款的本金加利息是$ 998.57，依照美聯儲今年預計6次的升息，假設每一次升息房屋貸款利息都上漲了0.25%，到了第6次的升息利息已經到了5.875%, 那麼相同$200,000的房子每個月的本金加利息$ 1,183.08， 每年就等於多了$ 2,214.12。美聯儲會持續升息到2023年，到時依照現在已經調漲的房貸利率和未來要升息的影響，持續增加的房貸利率肯定對購房族會產生巨大的貸款難題，尤其是一些貸款條件不是很好的購屋族，高利息的會讓有些人退場或是轉向買較小的房子。 房屋貸款利息的選擇 當房子拿到了購買合同，到了選貸款方案及利率選擇時卻傷腦筋了，糾結了到底是選Fixed (固定型)？還是ARM(Adjustable-Rate浮動型) 利率 ？ 這兩個之間到底有什麼區別？ 哪個利率更低？ 我們就以華人都常申請的常規貸款( Convenional loan) 來舉例。常規貸款項目一般分成兩種利率： 固定利率和浮動利率。固定利率分成 30 年及15年為分水嶺利息相差約0.50% ，固定利息顧名思義就是利率和年限是固定的，每月所繳交的本金和利息不會改變一直付到年限截止或還款完畢。2021-2022年房屋貸款利息低於谷底時買房及重新貸款屋主大多都選擇這個項目。而ARM有很多種類型，從時間上來分，常見的比如5、7、10，前面的數字分別對應不同長度的鎖定期。5就是在還款總時長30年，前5年是鎖定期，利率不變，但是後面的25年利率會依照市場利率變動；同理，7的貸款利率就是在還款總時長的前7年固定，後面23會變動；10的貸款利率在還款總時長的10年是固定的，後面的20年利率也是根據市場利率而變化。簡單的說，ARM 還款總時長的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的而後面的那些年的利率，則是每年根據市場利率來重新做決定的。 對於貸款人來說ARM的利息與存在一定風險，因為利率每天都在變動而且有高有低，但是，這種變化是有限制的，當要調整利率時貸款銀行會給出每次/ 年變化的區間，貸款人也可以根據區間來預估是否需要再申請重新貸款來調整貸款方案。ARM利率比Fixed固定利率比更好，固定利率的月供裡的利息比例較高，利息的總成本比浮動利率多；而浮動利率的利息較低，月供裡的利息比例也比較少。如果購房者考慮要擁有房產的時間較短，或者不想把錢全部投在房子裡想把拿一部分的錢作投資，ARM 是非常好的選擇。 房屋牛市已過  今猶病虎下山 那麼房貸利率飆升，房市會降溫嗎？房市是否會泡沫化嗎？房貸利息的上漲確實會抑制買房的門檻，尤其是東西兩岸的大城市動輒百萬元起價的房價是會將房市暫時降溫，不過密西根的房價一直都不是屬於炒作及過熱的市場型， 而且比起一些大城市的房價可負擔性更高，所以密西根的購房族對於美聯儲升息牽動房貸利率的影響較小，因此現在仍是很好入場購房的機會，有購房需求的準屋主在買房前應向房屋貸款顧問先諮詢自己的貸款能力，並且能夠迅速的預審貸款資格，一位有信譽有經驗的房屋貸款顧問會根據屋主的狀況找到最適合的貸款方案及利率並準時的將貸款辦下來，順利地助您買到夢想中的家。