上個月舉辦的「存房，養你一輩子」的講座帶來廣大的迴響，許多對房地產有興趣的朋友也向房地產業專業人士提出諮詢需求，有一對住在密西根特洛伊的年輕夫婦也對投資房有興趣，但是不知道是否適合自己的投資標的，這一對夫妻於2018年買了他們人生中的第一套自住房，由於對股票債券的不熟悉及對投資環境有著極大的不確定性，考慮要不要購買更多房地產成為積累財富及安穩退休的好方法。 這一對夫婦先生從事車廠工程師工作，妻子是一名中型企業的會計，這樣的工作組合在密西根是常見的家庭工作組合。依據他們的年收入稅前合計約為$ 150,000美元。除了將其總收入的 10% 以上用於工作場所退休儲蓄計劃外，他們估計他們的總資產約為$ 350,000 美元，其中包括 $12,000 美元的應急基金、超過 $200,000 美元的退休儲蓄和 $100,000 美元的房屋淨值、還有投資帳戶裡的$ 40,000 美元。 這對夫婦的汽車都還清了，每月僅需資付房貸款，自住房屋利率為 3%每月 $2,500 美元並包括房屋保險和地稅，他們還有一位上小學的孩子。每月在休閒娛樂包括去餐館吃飯在內花費大約 $400 美元，他們想替孩子負擔部分的大學學費並想要有退休後穩定的收入，他們與房屋貸款顧問洽談以投資房為主要的投資項目是否夠退休後從收租帶來穩定的收入，目前他們正在考慮從投資賬戶中$40,000 美元取出投資房地產，如果投資理想情況下再購買多套出租房。 來自專業人士的建議 根據與房屋貸款顧問的洽談，這對夫婦表示先他們喜歡“可靠的收入”，並可隨著時間的推移加速的累積資產，雖然考慮到貸款可能會支付的花費及利息可能當下要多花點錢，但是任何投資都有風險及花費，但這也是實現財務目標的重要一步。 跑贏通膨的大贏家 房屋貸款顧問表示，房地產投資是可以適當幫助他們實現退休收入並防止通貨膨脹，只要他們隨著時間提高租金。有房貸的人，其實是通膨的大贏家，房價會漲，債務卻會縮水。目前他們每月有自住房$ 2,500支出及將來約$ 2,000 投資的房貸支出，帳面上看起來已經超出了他們的總負債的範圍，但是投資房在將來出租的情況下也有$2,000 美元收入，以租養貸可以實現。但是他們也提出使否要全額買房? 房屋貸款顧問表示，如果在不負債的情況下短期要建立許多出租物業可能很困難，因為不喜歡申請貸款貸款的投資人可能會發現他們的購買能力不佳，因為要成為一個僅使用現金購買房產的投資人會需要很長時間才能再買下一棟房子，而貸款卻可用兩成到三成的首付買到房子其餘用貸款來購房，並且可持續的操作下去。 貸款比用現金買房更靈活 貸款槓桿比用現金全額買房更靈活。例如用現金直接購買一處價值 $200,000 美元的房產，其實這筆全款可分成四個 $50,000 美元的首付來購買四套房產。房屋貸款顧問表示，她推薦可購買單一房或更可買兩到四個單元的多戶住宅，這種多戶數的住宅都適用房屋貸款的範疇，而不用到商業貸款審查嚴格的申請條件。如果按這這樣情況下借貸來投資房產，相信這對夫婦將會很快達到退休後以房養老的目標。 買房最好準備六個月的預備金 房屋貸款顧問並建議買投資房屋主應該要有足夠的現金儲備來支付至少三個月的養房費用，以彌補裝修或尋找租戶方面的任何怠滯，尤其是在買房交屋的第一年內，建議現金儲備增加到六個月，因為剛新交屋所需要的修房費用比較高，甚至整修而無法出租，所以要有預備金的準備，我們常說有備無患，防範未然是投資者應有的準備。 本文內容關於投資房建議僅供參考非財務諮詢。 資訊既不是也並不旨在構成諮詢意見，有關情況的建議應向財務專家諮詢。 ——————————————————————- 易美玲為密西根州註冊易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功。密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者，專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com
