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在大通膨時代食衣住行也會隨著通膨快速上漲，使得我們的生活支出變得更多。美國通膨的起因是因為疫情的關係造成製造業及營造業的需求快速上升，企業為了在勞動市場上爭取到員工，企業也必須調薪使企業得以支付勞工更高薪資，但既然員工薪資增長了，反過來迫使企業將薪資轉榢到產品及服務上面， 使得物價變得昂貴。根據世界銀行數據顯示，麥當勞的「大麥克指數」漢堡也隨著這波的通膨也變貴了，當然不僅只是食品物價上漲連帶的原本走低價的一美元店( Dollar Tree) 也提高成$ 1.25 USD，所以通膨正慢慢地侵蝕你我的錢包! 儘管美國今年首季成長速度仍較去年最後一季的2.6%降溫，但是美國聯邦（Fed）仍是不斷升息，繼本月又再加息來打擊頑強的通貨膨漲，但過去這一段時間美國經濟活動仍呈現強健。現在所有食衣住行費用通通漲價，要避免通膨帶來的財富縮水，所以如何將手邊資金做有效率的運用是一大重要課題。 房價會漲 債務卻會縮水 通貨膨漲令許多人擔憂，但是有貸款的人反而成了最大的贏家，比方說十年前貸款買房，每月要付$ 2,000元房貸，從當時的物價和工資水平來看，每月$2,000的房貸支出是非常高的，隨著時間的推移，物價開始上漲，人們的工資也開始上漲，然而固定的貸款金額卻不會增加，反而隨著通貨膨漲的關係房價越來越高，這也是為什麼在這一波房價高漲的今天，許多屋主都成通膨的大贏家，房屋的淨值都增加了，而債務卻越來越少了，債務變低而房屋價值變高了這也是一種收益。 貸款也可以是一種理財 「人不理財，財不理你」。運用貸款買房適度使用債務操作也是一種有效的理財方法。過去的幾年美國市場一直享受著逼近零的低利率及寬鬆貨幣政策，但後疫情時代所有的情況都出現改變，隨著美聯儲（Fed）不斷升息，導致貸款的利率節節上升，貸款成本增加也導致租金的上升，屋主因為持房的成本變高了加到了租金上面，房屋的價值也變高了。 我們知道房屋租金伴隨著通膨也會逐年上漲。我們以加州洛杉磯為例，從2017年到2022年租金統計總共上漲了24% ( Apartment List)一間兩房的公寓一個月要租金 $ 2,100 USD，如果以一位在洛杉磯工作的薪水階級，一小時要至少賺 $ 25 USD才能夠付得起這樣的租金(National Low Income Housing Coalition)；如此得知，相比租房擁有房屋的成本反而更低，運用貸款買房雖然也許要付出買房的費用、交屋的費用或者付出借貸利息，但是買房的費用為一次性，而房貸利率也會隨著市場的變化起伏提供屋主調整利率的機會。如現今的30年固定期為7.50%，回顧2021年平均房貸利率為2.75%，如果房貸利率降低屋主還是可以做重新貸款來減低利息；另外，時間的推移房屋債務會減少，房屋的價值會增加，所以適當的運用貸款也是一種理財。 誰能提供最佳的貸款產品及利率 一般貸款我們想到的就是找銀行，其實昉間現在佔市場大多數為貸款公司。因為貸款公司代理許多銀行他們能掌握各家銀行的利率，買家不用一家一家銀行的跑去比價。此外貸款經紀能夠提供很好的利率；另外一個優點就是速度快，現在搶房子的時候貸款經紀人可以從申請到放款只用2-3周，基本和現金買房的區別不大。貸款公司的貸款經紀人服務也很好，工作時間也很靈活。另外，貸款公司都有的房貸產品多元，而且針對不同性質的客戶提供最好的房貸產品及利率。買房或重新貸款要找專業有口碑的專業貸款公司，才能找到最佳的房貸產品及服務。 ———————————————————————————- 易美玲為密西根州註冊易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功。密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者，專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

Zillow 房地產網站出現了一間 「世界上最便宜的房子」，此屋位於密西根州Pontic一間742 平方英尺一共2 室、1 浴的住宅，售價驚呆了許多人原因是僅需要$ 1 USD 美元。 出售此房的房產經紀人(Chris Hubel)表示，這是個激發想像的房屋出售案，他在房屋插牌上寫道：「 If you’re a visionary、a risk-taker or simply someone who thrives on life’s little curveballs，this home is calling your name。Buckle up for a journey filled with twists、turns and a whole lot of character。Don’t just buy a house—buy an experience」。「如果你是一位有遠見並勇於冒險的人，那麼你就是這棟房子的主人。您買的不僅僅只是一棟房子，可能還是一次充滿未知的冒險及旅程」。房產經紀人可能所言不假，因為這是一棟需要經過一番徹底改頭換面才能居住的房屋，通過Zillow 刊登的照片毫不修飾的看出這是一棟破舊的房屋，牆壁油漆駁落，屋內木質地板破舊也掉色，牆壁隔間也有破洞還有浴室髒亂等問題。根據Zillow價格記最近的交易紀錄是去年的二月以 $ 4,092 美元的價格出售，現今只售$ 1 USD。 …

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低庫存、高房價、高利率之下的2023年美國房屋市場持續熱絡，搶房大戰仍舊持續進行，許多房屋相關的業界也認為2023年的美國房市真是詭異莫測的一年。「高房價、低利率；低房價、高利率」是一般房市兩大常態，但是卻不適用今天的市場情況。現今由於房屋庫存吃緊，賣方不願意降價導致價錢仍居高不下，買房加價也不是新鮮事，目前在市場上的買家不是銀彈充足，要不然就是摩拳擦掌的等待時機，或是因利率高漲讓一些收入在紅黃線上下的買家黯然退出市場。 免費的錢助您買房 密西根州華人聚居地區房市傳統上被認為具有強大的抗跌能力，房價一直以來居高不下。許多買家總認為收入及存款跟不上房價，因為在許多人的觀念裡認為買房要先準備至少20% 買房的首付款。就在今年2023美國大型上市的房屋貸款銀行推出了中等收入的貸款首付1%的補助方案，免費出錢幫助購次房族圓夢買房。此方案是根據美國的房屋貸款市場房利美的 HomeReady 貸款和房地美的 Home Possible 貸款機構規定來延伸，兩房最低的貸款首付最低就是3%，有別於一般大型的傳統銀行的房貸產品，這些房屋貸款銀行推出允許收入低於其地區中位數收入 80% 的借款人可請貸款首付只要 1%貸款項目，另外的2% 部分金額由貸款銀行承擔於$4,000 至 $7,000 不等金額，端看貸款人申請的銀行、房屋購買金額、信用分數、收入等來審核補助。房屋貸款專家表示房屋貸款銀行推出的首付1%補助方案，不知何時會結束首購族要把握時機申請以免向偶。 1% 的首付貸款如何運作 美國兩大房的HomeReady 或 Home Possible 房屋貸款所需的最低首付款3%，購房者僅負擔 1% 的首付，貸款銀行承擔另外的 2%。舉例說明，假設購房者買價值 $200,000 美元選擇 HomeReady 或 Home Possible 貸款方案，那麼買家需要至少 3% 的首付，即 $6,000 美元，根據其1% 的首付貸款計劃，通過貸款銀行贈款支付 $4,000 美元，即首付款的 2%，然後貸款人只需要支付 $2,000 美元，即 1%。另在美國通常首付款低於 20%銀行會要求貸款人支付這筆保險費，但也有貸款銀行推出不須承擔貸款保險 (PMI)，借款人無需支付任何費用減低貸款的負擔。 如何符合1% 的首付貸款資格? 此首付款援助方案僅限於收入低於購房地區中位數收入80%的借款人，要獲得 1% 首付計劃的資格收入不能超過你所購買地區收入中位數的 80%，這些數字在密西根州各地差異不大，可參考附件圖表。另外貸款人仍然必須根據債務收入比 97% (DTI) 及信用分數等因素審批貸款資格。 …

房貸銀行撒錢啦, 1% 首付圓夢買房 ! Read More »

上個月舉辦的「存房，養你一輩子」的講座帶來廣大的迴響，許多對房地產有興趣的朋友也向房地產業專業人士提出諮詢需求，有一對住在密西根特洛伊的年輕夫婦也對投資房有興趣，但是不知道是否適合自己的投資標的，這一對夫妻於2018年買了他們人生中的第一套自住房，由於對股票債券的不熟悉及對投資環境有著極大的不確定性，考慮要不要購買更多房地產成為積累財富及安穩退休的好方法。 這一對夫婦先生從事車廠工程師工作，妻子是一名中型企業的會計，這樣的工作組合在密西根是常見的家庭工作組合。依據他們的年收入稅前合計約為$ 150,000美元。除了將其總收入的 10% 以上用於工作場所退休儲蓄計劃外，他們估計他們的總資產約為$ 350,000 美元，其中包括 $12,000 美元的應急基金、超過 $200,000 美元的退休儲蓄和 $100,000 美元的房屋淨值、還有投資帳戶裡的$ 40,000 美元。 這對夫婦的汽車都還清了，每月僅需資付房貸款，自住房屋利率為 3%每月 $2,500 美元並包括房屋保險和地稅，他們還有一位上小學的孩子。每月在休閒娛樂包括去餐館吃飯在內花費大約 $400 美元，他們想替孩子負擔部分的大學學費並想要有退休後穩定的收入，他們與房屋貸款顧問洽談以投資房為主要的投資項目是否夠退休後從收租帶來穩定的收入，目前他們正在考慮從投資賬戶中$40,000 美元取出投資房地產，如果投資理想情況下再購買多套出租房。 來自專業人士的建議 根據與房屋貸款顧問的洽談，這對夫婦表示先他們喜歡“可靠的收入”，並可隨著時間的推移加速的累積資產，雖然考慮到貸款可能會支付的花費及利息可能當下要多花點錢，但是任何投資都有風險及花費，但這也是實現財務目標的重要一步。 跑贏通膨的大贏家 房屋貸款顧問表示，房地產投資是可以適當幫助他們實現退休收入並防止通貨膨脹，只要他們隨著時間提高租金。有房貸的人，其實是通膨的大贏家，房價會漲，債務卻會縮水。目前他們每月有自住房$ 2,500支出及將來約$ 2,000 投資的房貸支出，帳面上看起來已經超出了他們的總負債的範圍，但是投資房在將來出租的情況下也有$2,000 美元收入，以租養貸可以實現。但是他們也提出使否要全額買房? 房屋貸款顧問表示，如果在不負債的情況下短期要建立許多出租物業可能很困難，因為不喜歡申請貸款貸款的投資人可能會發現他們的購買能力不佳，因為要成為一個僅使用現金購買房產的投資人會需要很長時間才能再買下一棟房子，而貸款卻可用兩成到三成的首付買到房子其餘用貸款來購房，並且可持續的操作下去。 貸款比用現金買房更靈活 貸款槓桿比用現金全額買房更靈活。例如用現金直接購買一處價值 $200,000 美元的房產，其實這筆全款可分成四個 $50,000 美元的首付來購買四套房產。房屋貸款顧問表示，她推薦可購買單一房或更可買兩到四個單元的多戶住宅，這種多戶數的住宅都適用房屋貸款的範疇，而不用到商業貸款審查嚴格的申請條件。如果按這這樣情況下借貸來投資房產，相信這對夫婦將會很快達到退休後以房養老的目標。 買房最好準備六個月的預備金 房屋貸款顧問並建議買投資房屋主應該要有足夠的現金儲備來支付至少三個月的養房費用，以彌補裝修或尋找租戶方面的任何怠滯，尤其是在買房交屋的第一年內，建議現金儲備增加到六個月，因為剛新交屋所需要的修房費用比較高，甚至整修而無法出租，所以要有預備金的準備，我們常說有備無患，防範未然是投資者應有的準備。 本文內容關於投資房建議僅供參考非財務諮詢。 資訊既不是也並不旨在構成諮詢意見，有關情況的建議應向財務專家諮詢。 ——————————————————————- 易美玲為密西根州註冊易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功。密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者，專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

3/3/2023 7:30pm – 南密中文學校 – 1522 E Beaver Road Troy, MI 48083 (取消) 3/3/2023 南密中文學校投資房演講活動場次取消。若欲參加3/3/2023 南密中文學校投資房講座場次的讀者們，因爲場地問題我們必須取消，造成不便之處，敬請見諒。 3/4/2023 密西根中文學校如期舉辦。 學校地址： 40000 Six Mile Road, Northville, MI 48168 舉辦時間：13:45 pm.   對於活動場次有任何問題請致電：248-346-8489。   3/4/2023 1:45pm – 密西根中文學校 – 40000 Six Mile Road Northville, MI 48168 密西根州具有優質居住環境，工商業發達， 是定居就業投資的好地方! 房地產具保本 又增值的功能，還可變現再投資，是所有 投資項目中最穩定的選擇。 RE/MAX的黃金拍檔Cindy Wang、Ken Lin、以及易貸房屋貸款負責人易美玲， 將於您分享以房滾房的密技! 講座內容涵 蓋房價走勢、投資房挑選、銀行貸款方案、 資本回報率計算、房客篩選，及實例分享。 …

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