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美聯儲要升息 說好的房貸低利率呢? 易美玲 撰稿 因為去年一場突如其來的疫情，房貸利率從去年3月開始持續走低，猶記2020年的9月美聯儲表示降息將會維持至少到2023年來應對疫情對經濟的衝擊。一年過後時至今日，上個月九月美聯儲又喊話將提前在2022年調整升息以穩定通話膨脹及過熱的經濟，風乍起，吹皺一池春水，宣布後攪亂了原本持續低點的房貸利率並應聲上揚。俗話說：好花不常開，好景不常再，維持在30 年固定利率3%的低利率終已不復見，許多經濟學家及市場分析師都指出房貸利率將預期升到4% 是指日可待。在這裡先跟讀者腦補為甚麼升降息跟房貸利率有關? 舉例來說，我們要貸款買房，看到房貸利率上升，那麼買房需要付更多的利息，可能就會貸款少一點或是就等利息好一點再買；或者我們要去銀行存錢，發現存款利息高了好多，索性就多存一點錢在銀行裡，現在降息所以銀行的利息等於零，等於錢存在銀行裡沒有經濟效益只好去找其他可生財的方法，所以升降息跟經濟有著十足的牽動，也因為疫情時期政府到處印錢發錢導致通貨膨脹以及過多的熱錢都跑到股市或者是房地產等，從近期的股市動盪及一級大城市房價翻倍就可知一二。此次美聯儲為了要穩定經濟並冷卻過熱的房市，於九月份喊出了提前升息的可能，雖然不知這次的升降宣布是否會短期影響到房貸利率不過趁現在的房貸利息還未大幅攀升前夕，想要買房的準屋主們仍可以視時機進場。 善用低利率和通膨的優勢 這兩年房市逆勢上漲已不是新聞，上班族加薪存錢的速度比不上房子上漲的速度，小老百姓琢磨著現在到底是不是買房的時機呢？如果把高房價VS. 低房貸利率來計算每月付出的本金及利息來做比較結果如何？ 組合一．2017 年房價$ 400,000。 30 年平均固定利率3.750% 例：2017 年房價未上漲時購買了一戶$ 400,000獨立房以20% 首付，當時的平均30 年利率3.75% 向銀行借貸$ 320,000貸款額計算，每個月本金加利息 $ 1481。 組合二．2021年房價$ 450,000。30 年平均固定利率2.875% (2021 年一月份至九月份平均利率) 例：目前2021 房價$ 450,000 獨立房，同樣的20% 首付，以目前2.875% 利率30 年向銀行借貸$ 360,000貸款計算，每個月本金加利息$ 1493。 從兩組高低房價及不同利率組合，可以看出來雖然買在房價高點，但是遇上史上最低利率每月還款金額幾乎與房市未漲價前所付出的錢相差無幾，原因是低利率將高房價給抵銷了，可以看出在低利率時買房其實是可以回推房價的。 買房最大問題不是房價 現在市場上有許多人還在觀望第一次買房或是有換房的需求，但就是考慮太多因素而猶豫不決到底要不要進場？房價還會不會跌？利息還會不會降？哲學家叔本華曾說：「世界上最大的監獄就是人的思維和意識」所有的困擾都是自己給自己的，該不該買房應視需求而定。雖然現在疫情還未穩定，人心依舊惶恐不安，即便處於瞬息萬變的環境中「黑天鵝」和「灰犀牛」新聞此起彼落，聰明的善用市場風向，想要買到人生中理想的房子絕對不是遙不可及的夢想。 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com

我要當房東 如何貸來收租房? 撰稿　易美玲 華人有土斯有財的觀念根深蒂固，在美國只要有華人群聚的地方肯定繁榮，學區肯定好，房價也肯定大漲，這份熱衷土地房屋的熱情源自我們血液裡的傳統，也讓許多華人不僅僅只有一套自住宅，有些還更熱衷的走向包租公/婆之路並在投資房地產的道路上賺上第一桶金，百手起家，遍地開花。 善用貸款讓銀行成為您的金主 要買房手上現金不足向銀行貸款是最佳的途徑，尤其是現在房貸利率低向銀行貸款是非常的划算，從申請到貸款完成大約 30－45天即可完成，要跟貸款那麼銀行第一要件就是審核申請人的還款能力，在借錢之前，借款人必須瞭解一個現實狀況，貸款銀行通常是不借錢給缺錢的人，只借錢給有錢的人，你有頭期款買房，表示你有錢，所以你買房，銀行當然就會借你錢。一般來說，投資房的首付銀行都要求在25% 左右，銀行可以貸款剩下的75%。另外，銀行還要看申請人銀行帳戶是否存有半年或一年不等的預備金，什麼是預備金呢？就是每月要繳交的貸款及地稅保險PITI (本金+利息+地稅+保險)。投資人只要準備好買房的頭期25% 再加上貸款所需的費用及半年或一 年不等的預備金這三樣資金即可開始看房。 哪裡找一間會賺錢的房子 作任何投資前一定要先做功課，像投資土地及房產也是一樣這樣大筆的投資預算不僅要有眼光，還要還要懂得分析風險。尤其是房地產是長期投資不是短期內可以得到回報，所以在挑選投資房就要有專業的人員來協助準屋主來挑選投資效益高的房子並能創造更多的收益。本期特別專訪密西根州房產經紀人Kenneth Lin ( Re/Max Birmingham- Showcase Home)獨家分享在密西根州如何挑選會賺錢的投資房，那麼那一種才是＂會賺錢的房子＂？房地產更重要的是要挑對地點 ( Location、Location 、Location) Kenneth指出買房前一定要先做足功課，對於區域不僅要計算租金收入也需要評估未來增值的空間。 投資房最先要考量的要素多是交通位置及周邊工作機會，接著是未來城市發展。 在密西根州他目前看好的是Hazel Park 及Ferndale地區，一般一棟1,200 平方呎，三房的獨立屋房價大約$200,000，每個月大約可以租到$1200－$ 1600左右，因為Hazel Park 及Ferndale這兩個區域都鄰近在Detroit工作機會很多要找租客並不困難。但是Ferndale的地稅又高於Hazel Park一倍，如果以租金回報率來算，同樣的租金收入但是付出的成本越低，回收成本就會越高Hazel Park是他目前非常看好的投資區域。另外，還有一個好出租及房屋增值空間相當好的區域Novi、Northville and North Commerce這幾個區域也是華人，日本人等多元族裔聚集的大宗的地方，當地社區新穎，學區良好，周邊的工作機會也多，尤其是當地有許多日資企業也同樣的有許多日本的外派租客，讓許多人投資客趨之若鶩的原因也是因為外派租客的房租通常是由公司支出，所以比較少有房客賴帳或欠租的風險。當地一棟$300,000萬的Condo大約可租到$ 2200－$2400 左右，只不過Condo 每月還需要支付HOA (Homeowner Association Fee) 每月$200－$350 不等，無形中就把租金收益降低，不過最近這些地區房價也增值得非常快，如果持有得夠久房子賣在高點也有一筆為數可觀利潤。另外，還有一些新興區域Macomb 及Shelby Township也是下一個非常值得關注的投資區域。房子買到了要如何管理？ 一般管理分為兩種：一種是找出租公司，如果您自己不在當地居住或者沒有時間打理，最好委託專業的物業管理公司處理出租以及收租管理。另一種就是自己管理，這種就是比較針對在地的屋主，而自己管理也可以省去管理費，如果是精通十八般武藝的房東能自己換地毯，刷油漆的也都能在修繕費用上省下一筆為數可觀的支出，這樣可以讓租金收益達到最高。 出租房就一定能掙錢嗎 要投入出租前要考慮很多重要事項，包括出租廣告，租客篩選，管理費，保險地稅，修繕雜支等每一項都很重要，但是租客篩選極其重​​要，房子買好以後，找到好的房客也是一個難題。比如說，有工作的人但是信用分數不高，或者是沒有信用分數的學生要租房哪個風險比較大？從銀行貸款角度來說，信用分數代表申請者的第二張臉，如果分數不佳可能是先前在財務上有個瑕疵或者是有繳款拖欠的紀錄，這代表將來收不到房租的機率比較高，而無信用分數的學生因為有父母親提供租金擔保相對起來風險較低，這些都是篩選租課時房東要考量的重點。還有，先前因為疫情的關係政府還嚴禁驅趕無力繳交房租的租客，這對還在繳交貸款的房東們變成雙重壓力苦不堪言，原本計畫的以房養房的變成無收入而且還要繳房貸，有些成功被驅趕的房客因為對房東心懷怨恨甚至破壞房子其嚴重的還有把馬桶灌水泥的事情都有耳聞。所以想要成為包租公/婆一定要三思，要考慮是否能承受到收不到租金等現金流等問題。如果在有財力，能力及精力上都有條件的投資人，房地產在所有投資項目裡相對是一個穩健且能長期持有的最佳選項。 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com

密西根州房屋貸款專欄 房產傳家的葵花寶典 – 淺談房產信託 易美玲 撰稿 房產集中管理 保障子女傳承 我們一輩子努力工作積累財富，目的就是要讓家人與後代過幸福的生活，那麼順理成章地將房產傳承下去也是也是非常重要的，利用投資管理組合在將來傳承的過程中不會引起額外的稅務問題及成本也是一個考慮的問題，一般用於管理資產的方法不外乎這三種：保險理財，信託，遺囑等；我們本期就來探討用法律信託來傳承房產的方式。 有鑑於探討的是法律問題我們請享譽密西根州的律師 Tim Wei ( Associate Attorney at Hirmiz, Franso & Associates， PLLC) Tim 多年來已經替許多客戶規劃過生前契約，因此相關經驗非常豐富，但華人對信託方式擁有房產相當的模糊，其實利用生前信託來保障資產的好處並不少，所以今天我們就來談一談甚麼是房產信託, 而每位擁有房產者都需要嗎 ? Tim指出就把生前信託當作是一個公司，一個獨立個體，財產及房地產可以自由轉入轉出信託的名下做管理 (信託大致上分成可撤銷信託，及不可撤銷信託) 房子變成信託的，買賣都要以信託名下去買賣，房產信託的裡的資產的所有權是歸於信託本身，裡面的資產不歸給任何的個人，財產信託對於擁有多套房產及資產的人士極其重要，如果沒有遺囑及生前規劃財產分配，房產擁有人過世後若當中有產生法律糾紛上面的訴訟，那麼這些財產會有極大的一部分要用來支付稅務，律師，訴訟費等各個雜費，可見及時做好生前財務的分配是多麼的重要。 遺囑和生前信託有何不同 對於許多人而言，人生中最大的資產就是房產，將房產放入信託可以省下一大筆的法院認證費用( Probate) 所以簡單來說，設立生前信託是為了規避Probate進從而達到省錢和省事的目的，一個人如果人百年後沒有立遺囑或生前契約，那麼遺產進入Probate所產生的律師費是取決於財產的多少，如果以房地產計算輕易就是上千美金（通常律師費用是房產的3%－5% ，如果是在東西部的大城市輕易就能上萬）所以簡單來說，設立生前信託是為了規避Probate 從而達到省錢省事和保護隱私的目的。生前信託與遺囑最大不同在於生前信託無需在法院監督下執行無需經過法院許可。如果財產持有人在未來得及立遺囑及生前契約前離世，那麼那麼法院就將按照法律規定來指定遺產處理人並按法律規定（而非死者個人意願）來分配死者的遺產（這就是常說的法定繼承）Tim Wei也分享了一個案例，有一位在家看護的老人長期被一位有愛心有耐心的看護照顧，因為從看護那裡受到照顧與關懷了比子女更多，老人家就立遺囑把房產送給了那位看護，等老人家百年之後子女得知未得到房屋財產便一狀告上法院，但是因為有認證遺囑所以房產就順利繼承給看護讓老人家遺願有所終。 有貸款的房子可以放進信託裡嗎 信託大抵上分成兩類：一種叫可撤銷信託另一種叫不可撤銷信託，顧名思義，可撤銷信託就是可以撤銷掉的，不可撤銷就把信託建立起來的財產在信託裡不可以廢除也不能拿出來。那麼如果我的房產還有貸款還沒有還清我可以放入信託裡嗎？未付清房貸的房產可以放入可撤銷的信託而不能放入不可撤銷的信託裡，原因是不可撤銷信託裡如果個人有了財務問題有了債權人，債主也不能強制執行用這個財產來還債，同樣的道理，房產有未清的房貸最大的債主就是銀行，如果你把不可撤銷的房產放入了生前契約裡，哪天房貸繳不出來了銀行不能強制執行房產抵押權，那麼銀行為甚麼還要為你的房子提供貸款呢？銀行不會做這種沒有保障的借貸，如果你把未清貸款的房產放入可撤銷信託裡，意思就是債權人可以從信託裡索取債務銀行不介意這種信託 ，所以能不能將房產放入信託裡取決的是你把房產放在哪一類的信託。當然，這也不是絕對的 Tim Wei再補充說明，如果銀行願意不可撤銷信託還是有辦法抵押貸款的房子，雖然機率不是很大，如果是銀行的VIP或是有其他財產有辦法被銀行抵押，那就另當別論了， 所以不可撤銷信託還次可以包括貸款未清的房子。 信託是保障資產傳承最好的保護傘 由於生前信託不是商業實體不會受到法律的訴訟，所以有了信託這個保護傘債務不會追朔到信託裡. 如果房產已經規劃好要傳承給子女了，個人當中遇到婚姻，債務，糾紛，訴訟等問題，信託裡的房產及資產都不會被分走。家族信託最有名的案例為2013年鄧文迪與媒體大亨魯伯特．莫多克離婚僅獲得兩套房，他們的兩個女兒信託下分到870萬基金，而結束了第三次婚姻的莫多克仍笑擁超過139億家產，這離婚財產不縮水的奧祕就是來自於信託。由次可知，一個規劃良好的家族信託可以保障財富代代相傳， 信託管理是保護資產非常好的操作。 　 本文內容僅供參考非法律諮詢。 資訊既不是，也並不旨在構成法律諮詢意見，有關情況的建議應向律師諮詢。 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com

密西根州房屋貸款專欄 房貸低利率發酵 全美房市威而剛 易美玲 撰稿 2021年隨著疫情的逐漸穩定, 經濟穩步復甦, 生活也漸步入常態, 百業一片欣欣向榮. 回顧2020年新冠疫情貫穿全年, 當時全世界陷入一片恐慌, 各種的壞消息充斥, 唯一令人振奮的好消息就是房貸利率在2020年為美國五十年來歷史新低. 根據統計, 當時超過2000萬屋主都是以4%以上的房貸利率買房, 2020做重新貸款的屋主創新高, 結至2021目前為止房貸利息仍持續在低點, 屋主今年仍有機會利用重新貸款節省利息及計畫買房. 利息低 借錢成本變少 房貸利息高低也是個雙刃劍, 低利息也意味著同樣的房價月供變少了, 那相對應的收入可以買房的預算可以變高, 也就是說, 原本貸款$ 200,000 利息4%. 30 年期貸款, 每月本金加利息的月供為$ 954 , 如果以2020平均30 年2.875% 計算, 每月本金加利息的月供為$ 830, 這中間的差價就是能夠貸款買預算更高的房子. 也就如此, 在低房貸利率的帶動下市場需求強勁, 紅紅火火的房市依舊炙熱. 以致於許多屋主搶不到房, 現在的市場平均一間房都會收到五個甚至是更多的出價, 如果在東岸及西岸的主要大城市, 一間房可收穫至30-50的出價, 甚至有現金買主出價馬上成交, 讓許多用申請貸款買房的屋主望屋興嘆. 房價攀升是否為曇花一現 密西根州為美國汽車工業之大城, 挺過2013的破產低潮, 現今已重拾昔日的輝煌, 工作就業與其他城市相比相對穩定. 那麼在2021年的七月天密西根的房市是何走向? 密西根州專業房地產經紀人Cindy Wang …

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買房不用省吃儉用, 不用苦守寒窗苦存20%. 首次購房族只要3% 首付即可買房. 在美國首次購屋族有以下幾種最佳貸款方案可以申請: FHA 3.5% Down Payment: 是由美國政府發起FHFA（Federal Housing Finance Agency）美國聯邦住房管理局提供的貸款方案, 設限寬鬆信用分數只要580分即符合資格, 允許低至3.5% 的首付價格購房, FHA貸款的限額與您居住的地區有所不同. 舉例而言, 在密西根以華人群聚為主的Oakland County, Single Family可上看至$ 331,760 的房子. Conventional 5% Down Payment: 另外最常見的就是 Conventional 就是一般最常見的貸款方案, 這種貸款最低首付要求5%但是信用分數要求高通常620 分起跳, 若要拿到最好的利率至少要有700 以上. 雖然限制多但是利率卻是最好的, 但此方案美中不足就是不足20% 的首付, 貸款人要購買 Private Mortgage Insurance 直到20%房屋淨值, 銀行才會取消這筆費用. 房利美的HomeReady Program: 也是由美國政府為首次購房者提供3％的第一次購屋計畫, 要符合資格必須完成第一次購屋教育課程, 完成後才可以用3％的首付向貸款銀行申請貸款, 貸款的資格跟Conventional門檻一樣, 要620 分起跳才有資格申請. 初次買房時可能也一時拿不出20%的首付, 雖然只付了3% ~ …

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