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美聯儲（The Federal Reserve）主席鮑威爾(Jerome Powell)公布九月暗示將會會降息，而且可能不只降25個基點，許多業界人士預測可能會有50 個基點的降幅，也許因為風向的關係，房貸利率終於開始下跌，目前房屋貸款已經處於一年多前以來的最低點。 根據房地美(Fannie Mae) 公布30年期固定貸款平均利率為6.50% , 15年期固定利率為5.99% ，比較去年同期7.75 % 的利率已有大幅的下降，這是從2023年開始升息之後最低的利率，而房屋貸款利率下降的確增加了潛在購房者的動力；此外，也因為利率下降的誘因，利率的下降也提供給高利息的房主重新貸款的機會，目前重新貸款的申請已經逐漸升高。 降息對房貸利率有甚麼影響 美聯儲從2023年年底就一直預報著降息，並在本月份公布應該在九月份將要降息了，每一次的降息業就意味著利息的下降。假設每次降息進而影響房貸利息都下降0.50%，這也意味著我們每月還款的利息支出會降低。假設我們現在房價$ 200,000，30 年平均固定利率6.50% 每個月基本還款的本金加利息是$ 1264.14，若美聯儲九月降息，降息利息變成6.00%, 那麼相同$200,000的房子每個月的本金加利息就成了$ 1,199.19，等於每個月要少付$ 65， 那每年就等於少了$ 780的利息支出，若是利率持續下降屋主還可以透過重新貸款來調整利率。美聯儲若持續降息到到時依照現在已經調降的房貸利率和未來要降息的影響，持續減少的房貸利率肯定對購房族會產生極大的好處，尤其是一些貸款條件原本不是很好的購屋族，低利息的會讓許多潛在的購房族入場，但有些購房族則擔心有可能會推高房價。 固定或浮動房屋貸款項目選擇 購房族終於等到了利率下降的好時機，到了選貸款方案及利率選擇時卻傷腦筋了，糾結了到底是選Fixed (固定型)？還是ARM(Adjustable-Rate浮動型) 利率 ？ 這兩個之間到底有什麼區別？哪個利率更低？ 我們就以華人都常申請的常規貸款( Conventional loan) 來舉例。常規貸款項目一般分成兩種利率： 固定利率和浮動利率。固定利率分成 30 年及15年為分水嶺利息相差約0.50% ，固定利息顧名思義就是利率和年限是固定的，每月所繳交的本金和利息不會改變一直付到年限截止或還款完畢。而ARM有很多種類型，從時間上來分，常見的比如5、7、10，前面的數字分別對應不同長度的鎖定期。5就是在還款總時長30年，前5年是鎖定期，利率不變，但是後面的25年利率會依照市場利率變動；同理，7的貸款利率就是在還款總時長的前7年固定，後面23會變動；10的貸款利率在還款總時長的10年是固定的，後面的20年利率也是根據市場利率而變化。簡單的說，ARM 還款總時長的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的而後面的那些年的利率，則是每年根據市場利率來重新做決定的。 對於貸款人來說ARM的利息與存在一定風險，因為利率每天都在變動而且有高有低，但是，這種變化是有限制的，當要調整 利率時貸款銀行會給出每次/ 年變化的區間，貸款人也可以根據區間來預估是否需要再申請重新貸款來調整貸款方案。ARM利率比Fixed固定利率比更好，但是通常需要購買點數, 購房族需要花錢把利率買低，如果購房者要擁有房產的時間較短，或者不想把錢全部投在房子裡想把拿一部分的錢作投資，ARM 是非常好的選擇。 降息房屋牛市是否再現 那麼房貸利率即將下降，房市會升溫嗎？房貸利息的下漲確實會提高買房的門檻，尤其是被高利率擠出的貸款條件原本不是很好的購屋族會為低利率而受惠，所以房價是會將利率下降而升溫，不過密西根的房價一直都不是屬於炒作及過熱的市場型， 而且比起一些大城市的房價可負擔性更高，所以密西根的購房族對於美聯儲升息牽動房貸利率的影響較小，如果是剛需房的需求，任何時間都是入場買房的好時機, 所有有購房需求的準屋主可以抓住目前利率下降的機會入場，在買房前應向房屋貸款顧問先諮詢自己的貸款能力，並且能夠迅速的預審貸款資格，一位有信譽有經驗的房屋貸款顧問會根據屋主的狀況找到最適合的貸款方案及利率並準時的將貸款辦下來，順利地助您買到夢想中的家。 ——————————————————————————————— 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著多年豐富的貸款經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請易美玲開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者。此專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關問題諮詢專線： 248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

美國總統大選在即各種新聞滿天飛爆料不斷，近期有一條關於現任美國總統拜登的新聞，指出拜登夫婦過去幾五十年間連續拿其德拉瓦州房地產重新貸款35次，頻率大約是每17個月一次，借款金額共高達600萬元。「每日郵報」(Daily Mail)報導，拜登和第一夫人吉兒(Jill Biden) ，從1970年新婚不久之後就不斷地在他們的自住及其他房屋重複做重新貸款，這種以房屋淨值貸款的理財決策與一般人投資股票基金等傳統方式不同，重複以房屋當理財方式的作法，令人感到好奇是否有高人指點。根據調查拜登夫婦目前的房屋是在1996年購置目前仍有54萬1000元房貸。 房子可以取現金　 依照對拜登總統的作法，房屋貸款專家表示可能是運用Cash-Out Refinance 房屋淨值貸款，或者是Home Equity Line of Credit (HELOC)，兩者都是可以運用房屋的淨值減去既有的貸款抵押後從銀行可取得的金額，這對現在普遍房價高漲的屋主們很好的理財方式，因為房屋長期持有後房屋增值了而貸款金額變少了，或者付完了。已經擁有房產多年而且已經累積大部分的淨值的屋主，就可以考慮Cash-Out Refinance 把房屋的淨值(現金)取出來使用，都可以從自住房及投資房裡取錢，以目前2024年當前市場下Cash-Out利率優於HELOC。 那麼什麼是房屋淨值（現金）貸款？當屋主在房屋積累了一定的房屋凈值，而且房屋也升值的情況下將原本貸款舊有貸款加上要取出的現金，整個加起來把原本貸款變成了新貸款。我們舉例來說，假設你的房屋當時買的時候價值＄２００，０００目前還有＄１００，０００貸款沒還，但是因為最近房屋升值的關係，房屋已經升值到了＄２５０，０００這升值的空間與房屋的淨值就可以從房屋凈值中可提的現金（Cash – Out）。通常 Cash-Out Refinance的新貸款不能貸到房屋價值的總額，一般貸款銀行會要求屋主保留一些房屋凈值，至少保留 ２０％ -２５％的房屋凈值。如果以一般自住房的Cash-Out Refinance 來計算，房屋估價以升值價$２５０，０００ ｘ ８０％ – Loan balance＄１００，０００=＄１００，０００就是可以重新貸款可得到的現金，而重新貸款金額會升高，並以新的年期、新的利率取代之前的房貸。 我有需要從房屋取現金( Cash – Out) 貸款嗎 如果屋主擁有房產而且也累積了不少的淨值在房屋裡，我是否需要使用房屋淨值(現金) 貸款嗎？這個問題因人而異，但是有以下幾點建議屋主使否可考慮房屋淨值(現金)貸款： 1. 房屋淨值多少　 當您的房屋升值並且房貸已付清的大部分，並且累積了一定比例的房屋淨值，是非常適合考慮把一部分的錢拿出來做房屋裝修，或者做投資其他項目，因為現在通貨膨脹，跟銀行借錢的利率比通貨膨脹率還低，意思就是說錢在貶值，而利用房屋增值的部分來借款,可以考慮是否能投資其他項目的機會。 2. 可借貸的數額是多少 因為房屋淨值貸款至少要留２０％- ２５％房屋淨值，如果房貸都已付完的屋主更可以將房屋淨值的７５％－８０％全數Cash- Out再投資其他房產或者是當作小孩的教育基金，當然房屋貸淨值也不需一定要把全數的淨值取完端看屋主的需求並來考量。 3. 債務合併管理 如果屋主本身有車貸或者是學生貸款，可以利用房屋淨值(現金)貸款把債務合併為一筆房貸，不僅可以節省管理時間，還可以合併管理減少各種不同債務利息的浪費。 房屋淨值現金貸款真是百利無害 房屋淨值現金貸款是利用既有的房屋淨值和增值空間的最大化把現金取出，這聽起來很令人心動，不過這樣的貸款難道無風險？ 其實其中也是有風險的，如果借款人過度的使用了金錢而並沒有按時付利息或者是及時的歸還本金，那這意味著你將會失去房子。一般來說，只要是工作穩定並且符合銀行的借貸標準的申請人通常是會被核准貸款的，但是也因為借錢容易的關係也會導致花錢沒計畫，如果沒有妥善的使用，反而讓自己陷入過多的債務。房屋淨值現金貸款就是一個便捷的借貸途徑，不但可以馬上從房子裡取出一筆錢來，甚至可以用錢來投資用錢滾錢，但如果使用不當，也會帶來失去房屋的風險， 房屋淨值現金貸款是個好產品但請謹慎使用。 —————————————————————————- 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or …

帝王生錢術 房屋淨值理財貸款 Read More »

在美國買房很多人有一個觀念就是要到20%的首付才可以準備買房，這觀念其實算對也不對，因為首付到買價的20%是 可以不用付擔貸款保險 (Private Mortgage Insurance) 。舉例來說， 一套30萬美金的房子，如果首付只付15% ($45,000)每月PMI $ 21.25，PMI這種貸款保險不需要付一輩子，首付比例高的3-4年付到20%到時PMI就會自動取消。如果是首次購房族最低只要3%就可購房，不須存好存滿再進場。當然，準備首付也是買房非常重要的一環，因為有20%首付也是能夠獲得較好利率的條件之一。 首付不夠大家來湊 買房在資金充足的情況下，首付較高代表著貸款金額少，每月的還款壓力也會變少，但是目前手頭存款不足，如果爸媽或者是親朋好友願意支持這當然是最好不過了，不過特別要注意的是銀行在審批貸款時要求貸款人要提供兩個月的銀行流水，如果在房屋買賣合同中有匯款情形那麼要注意的方方面面就更多了，關於匯款途徑必須是合法，往來清晰，絕對不能找人頭充數，如果是父母贊助的錢買房還要寫一封(Gift Letter) 表明這筆錢是不需要償還的，還要提供匯款憑證，包括：父母從帳戶裡匯入到我們戶頭的匯款憑證，收款人的入帳憑證，如果從非英語系國家匯款因為是外文，貸款銀行會要求英文翻譯，通常是第三方的公證單位翻譯，這要收取額外的費用。貸款專家表示，如果要讓貸款順利審批，建議是最好在要買房之前就將錢準備好，先在銀行沉澱至少兩個月以上，這樣貸款銀行就看不到帳戶資金的往來紀錄，買房就不需提供資金來源證明，也就不需要匯款憑證了。 退休帳戶也可應急 如果沒有親朋好友的幫忙也可以從公司的退休帳戶裡借，一般來講，可以從401k 最多拿出五萬 (如果退休帳戶不足十萬, 只可以借出一半金額) 然後分五年每月償還。401k償還的利息也是自己付給自己，使用得當也相當靈活的資金。另外，還有IRA 等退休帳戶，從退休帳戶取錢必需在60天內存入新的退休金帳戶，否則全部轉存金額將被視為提早取款，在尚未年滿59歲半的情況下將會有總金額10%的罰款。取款後只有60天的期限來還錢，這顯然並不是從帳戶中借錢的最佳方案。如果購房者有投資基金、股票、保單等，買房時可以變賣，雖然變現可能會損失一部分收益，但在借不到錢的情況下這也不失為一種辦法。 審視自己的購房計劃 如果沒有親朋好友的幫忙，又沒有其他資金來源，購房族在資金不足的情況下，可以考慮規劃購買小一點的房子，或者位置稍微偏一點的地方，沒必要為了房子把自己壓得喘不過氣。在湊不夠房款時，也可參考以下幾種方法試試能不能湊夠首付款，例如：開源節流，減少不必要的開支還要想辦法看能不能多點賺錢的途徑，例如開始打第二份工，或者研究基金，股票，或者其他理財方式增加收入來源。或者，延遲原本要換新車的計畫，減少貴重物品的消費。或者用個人信用貸款，不過這個適用於短期貸款和小額貸款，若購房者要背負兩份貸款金額太大還款壓力可能會比較大。畢竟買房還是要量力而為，千萬不要因為一時的盲目喜好而衝動消費，要在能力能負擔的狀況下買，因為人生不是只有買房而已。 ——————————————————————————————— 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

買房是人生一件大事，尤其是第一次購房時在房屋網站瀏覽著琳瑯滿目、眼花撩亂的房子，每每看到心儀房子真是希望馬上就成為房子的主人，這應該是每個人心中的夢想。房屋網站上的房子千奇百種，價位也不盡相同，有二三十萬的房子也有好幾百萬豪宅，首購族卻不知道自己的情況都能買甚麼價位的房子? 本期就提供給首購族買房的建議，通通都是貨真價實真心誠意的建議，請收藏避免以後踩雷。 知道我能買多少錢的房子 俗語說：知己之彼, 百戰百勝。買房前最好先找一位房貸經紀人，詳細聊聊自己的收入狀況，貸款經紀人會先諮詢貸款人的收入及負債比例，銀行對貸款人審查的標準是DTI( Debt to Income Ratio) 不能超過收入的43%，以此標準計算出能夠向銀行能夠貸款到的上限金額。好的貸款經紀人還夠根據貸款人的各種狀況提供最好的貸款建議：是查收入？還是不查收入的項目，提供最全套的貸款諮詢讓買房能夠順利進行房屋貸款成功。 申請房貸的誤區 首購族普遍認為買房就一定要準備20%的頭期，其實這不是唯一的選項，只要是自住宅一般最低只需要準備3%。那3%與20%的頭期有不同在哪裡? 3%的頭期每月要多交房貸保險PMI( Private Mortgage insurance) 一直支付到滿20% 才能取消，每月的還款會變多，當然20%首付的優點就是沒有房貸保險房屋利息也會低一點。信用分數在申請貸款時是起到一個至關重要的角色，他可以決定銀行是否貸款給你，甚至是貸款的利息. 很多貸款人都以為信用分數一定要到700分以上銀行才願意放貸, 其實有一些貸款項目FHA (Federal Housing Administration) 分數580 就可以申請貸款。另外，為了讓貸款通過順利在過程中不要再申請信用卡，不要一直被頻繁的開信用報告，這樣不僅會降低信用分數，還會增加貸款中不必要的麻煩。 買賣房產中一定會有不可避免的過戶費用，如果申請貸款一般的過戶費用大約會在3%的貸款金額。過戶費用一般都是支付給第三方的費用例如：房屋估價費用、信用報告費用、產權公司費用、產權保險費用以及房屋稅金及房屋保險等等，這些都是不可避免的過戶費用，貸款經紀在貸款文件中提供過戶費用的預估表，貸款人從中可以知道房屋過戶當天結交的費用。 我該等待利率下調再買房 利率在貸款過程中一直處於一個至關重要的關鍵，尤其現在的利率一直處於高位，感覺房貸就一直在多付利息，但是在現實狀況當利率上漲了能夠負擔起房貸的人下降了，變成買方市場買家有議價空間，當利率下降時代表能夠負擔起房貸的人又變多了，房市上又變成了賣方市場變換了市場的需求。就像２０２０三十年的貸款利息只有3%時房價就是在當時推高的，等待利息降低再買房也是選項之一，但是到時因為低利率又升高的房價又追不上，惡性循環下一直也買不上房。事實上，購房族可以通過重新貸款來調整利率，不僅可以先享受到擁有自己房子的滿足，將來等利率低了再調整未來的利率。 在目前高利率、高房價的房地產市充斥著許多不確定性，購房族在每一步都要審慎決定，有靠譜的房產及貸款經紀帶您避坑少走冤枉路並在您買房的過程中成功順利。 ——————————————————————————————— 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

美國政治家富蘭克林（Benjamin Franklin）曾說： 「人的一生中有兩件事永遠逃不掉，死亡跟繳稅。」算一算我們人從開始有收入時就每年都要繳稅，不管是消費或是繳稅每樣都逃不掉萬萬稅，那麼要如何少繳稅或者是聰明的報稅也是一般上至富人下至普通老百姓在報稅季節最關心的話題了。 怎樣利用房屋省稅 在美國買房大多人會選擇貸款購房，在美國房產稅，房貸利息和貸款時所購買Points（點數）在一定程度上可以抵扣個人所得稅，最簡單的就是可以在分項扣除額抵稅 (Itemized Deductions) 扣稅。基本的房貸利息，地產稅可以抵稅之外，美國聯邦政府也鼓勵鼓勵貸款人購買(點數)Points 通過降低貸款利息來降低利息，如果貸款人願意支付額外的錢把利息再買低點數，每一個點數相當於貸款金額的1%費用可以把房貸利息再減低，申報人可以用購買點數的費用申報當年抵稅，以上的稅務抵扣房產稅只適用於自住房的稅收分項上抵扣。在今年美國2024納稅年度，標準扣除額 (Standard Deductions)若夫妻合併報稅將增至＄29,200，報稅人可視有哪種扣除額對自己 有利加以選擇。因為房貸可以抵扣稅，相當於給利息打折扣，貸款人如果不提前還款，把錢去做投資，理財得當收益都能賺贏付出去的利息，「別把雞蛋放在同一個籃子」，分散風險資產就能穩健平衡的增長。相較於自住房減稅項目，出租房可以扣抵的地方又比自住房多許多，像是貸款利息、房產稅、維修費用、管理費和折舊等，租金收入減去上述的支出後才等於應稅收入。相對來說出租房的優惠和減免的扣抵比自住房多很多，報稅人要詳細申報扣抵才可以得到最大利益。 自住房出售增值50萬美元免稅 我們平日生活的房屋稱為自住房Principal Residence /Primary Residence與度假屋、出租房屋等區分不同。美國是相當鼓勵居民人人有房住，所以對購買自住房十分鼓勵，不僅有首購族提供低利率還可以在報稅中選擇申報貸款利息和房屋稅等優惠。另外，自住房在五年內住滿兩年後出售可免除增值稅（Capital Gain Tax） ，假設：2000年以20萬在Troy買了一棟自住房2024賣了45萬，中間的增值是25萬，因為是自住房，個人可以免除25萬美元，夫妻共可免除50萬美元，那增值是25萬是免稅了，這個也是一項免稅的大福利。 省錢不如省稅 房屋是長期增值資產只要持有的時間越長增值越高。房屋其實不只有等出售時才算有賺錢，很多人不知道其實用房屋的增值也可以利用現金抵押貸款”Cash Out Refinance”就是將房產再抵押給銀行再貸出錢其實是富人行之有年的財富模式，把錢從資產中借出來再進行投資如此循環；或者是以在物業買賣交易中的1031稅務遞延交換（1031 Exchange），該稅務項目是國稅局允許納稅人合法避稅的一種稅務策略，可允許投資人將賣出物業收益用於新的同類物業中，從而可以推遲支付資本利得稅。早在 20 多年前美國南加大專精於稅法的法學院教授 Edward McCaffery 就已經提出一個簡單好記的口訣：「Buy、Borrow、Die 」來形容美國稅法制度所造成的避稅現象，也就是「購買資產、抵押貸款、遺產規劃」有了這個正向循環，人們可以簡單又合法的避稅。 誠實報稅 建立美好家園 繳稅是國家主要的財政來源，也是每個人應盡的義務和責任，透過稅收可以讓國家維持在國防、治安、公共工程、教育或社會福利等領域正常的運作，讓生活在這遍土地上的人民都能享受社會共生共榮的福利， 如此有循環下造就我們及下一代有更美好更祥和的社會。 本文內容僅供參考非會計財務諮詢。 資訊既不是也並不旨在構成諮詢意見，有關情況的建議應向會計師諮詢。 ——————————————————————————————— 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com