我要當房東 如何貸來收租房?
撰稿 易美玲
華人有土斯有財的觀念根深蒂固，在美國只要有華人群聚的地方肯定繁榮，學區肯定好，房價也肯定大漲，這份熱衷土地房屋的熱情源自我們血液裡的傳統，也讓許多華人不僅僅只有一套自住宅，有些還更熱衷的走向包租公/婆之路並在投資房地產的道路上賺上第一桶金，百手起家，遍地開花。
善用貸款讓銀行成為您的金主
要買房手上現金不足向銀行貸款是最佳的途徑，尤其是現在房貸利率低向銀行貸款是非常的划算，從申請到貸款完成大約 30－45天即可完成，要跟貸款那麼銀行第一要件就是審核申請人的還款能力，在借錢之前，借款人必須瞭解一個現實狀況，貸款銀行通常是不借錢給缺錢的人，只借錢給有錢的人，你有頭期款買房，表示你有錢，所以你買房，銀行當然就會借你錢。一般來說，投資房的首付銀行都要求在25% 左右，銀行可以貸款剩下的75%。另外，銀行還要看申請人銀行帳戶是否存有半年或一年不等的預備金，什麼是預備金呢？就是每月要繳交的貸款及地稅保險PITI (本金+利息+地稅+保險)。投資人只要準備好買房的頭期25% 再加上貸款所需的費用及半年或一 年不等的預備金這三樣資金即可開始看房。
哪裡找一間會賺錢的房子
作任何投資前一定要先做功課，像投資土地及房產也是一樣這樣大筆的投資預算不僅要有眼光，還要還要懂得分析風險。尤其是房地產是長期投資不是短期內可以得到回報，所以在挑選投資房就要有專業的人員來協助準屋主來挑選投資效益高的房子並能創造更多的收益。本期特別專訪密西根州房產經紀人Kenneth Lin ( Re/Max Birmingham- Showcase Home)獨家分享在密西根州如何挑選會賺錢的投資房，那麼那一種才是＂會賺錢的房子＂？房地產更重要的是要挑對地點 ( Location、Location 、Location) Kenneth指出買房前一定要先做足功課，對於區域不僅要計算租金收入也需要評估未來增值的空間。 投資房最先要考量的要素多是交通位置及周邊工作機會，接著是未來城市發展。 在密西根州他目前看好的是Hazel Park 及Ferndale地區，一般一棟1,200 平方呎，三房的獨立屋房價大約$200,000，每個月大約可以租到$1200－$ 1600左右，因為Hazel Park 及Ferndale這兩個區域都鄰近在Detroit工作機會很多要找租客並不困難。但是Ferndale的地稅又高於Hazel Park一倍，如果以租金回報率來算，同樣的租金收入但是付出的成本越低，回收成本就會越高Hazel Park是他目前非常看好的投資區域。另外，還有一個好出租及房屋增值空間相當好的區域Novi、Northville and North Commerce這幾個區域也是華人，日本人等多元族裔聚集的大宗的地方，當地社區新穎，學區良好，周邊的工作機會也多，尤其是當地有許多日資企業也同樣的有許多日本的外派租客，讓許多人投資客趨之若鶩的原因也是因為外派租客的房租通常是由公司支出，所以比較少有房客賴帳或欠租的風險。當地一棟$300,000萬的Condo大約可租到$ 2200－$2400 左右，只不過Condo 每月還需要支付HOA (Homeowner Association Fee) 每月$200－$350 不等，無形中就把租金收益降低，不過最近這些地區房價也增值得非常快，如果持有得夠久房子賣在高點也有一筆為數可觀利潤。另外，還有一些新興區域Macomb 及Shelby Township也是下一個非常值得關注的投資區域。房子買到了要如何管理？ 一般管理分為兩種：一種是找出租公司，如果您自己不在當地居住或者沒有時間打理，最好委託專業的物業管理公司處理出租以及收租管理。另一種就是自己管理，這種就是比較針對在地的屋主，而自己管理也可以省去管理費，如果是精通十八般武藝的房東能自己換地毯，刷油漆的也都能在修繕費用上省下一筆為數可觀的支出，這樣可以讓租金收益達到最高。
出租房就一定能掙錢嗎
要投入出租前要考慮很多重要事項，包括出租廣告，租客篩選，管理費，保險地稅，修繕雜支等每一項都很重要，但是租客篩選極其重要，房子買好以後，找到好的房客也是一個難題。比如說，有工作的人但是信用分數不高，或者是沒有信用分數的學生要租房哪個風險比較大？從銀行貸款角度來說，信用分數代表申請者的第二張臉，如果分數不佳可能是先前在財務上有個瑕疵或者是有繳款拖欠的紀錄，這代表將來收不到房租的機率比較高，而無信用分數的學生因為有父母親提供租金擔保相對起來風險較低，這些都是篩選租課時房東要考量的重點。還有，先前因為疫情的關係政府還嚴禁驅趕無力繳交房租的租客，這對還在繳交貸款的房東們變成雙重壓力苦不堪言，原本計畫的以房養房的變成無收入而且還要繳房貸，有些成功被驅趕的房客因為對房東心懷怨恨甚至破壞房子其嚴重的還有把馬桶灌水泥的事情都有耳聞。所以想要成為包租公/婆一定要三思，要考慮是否能承受到收不到租金等現金流等問題。如果在有財力，能力及精力上都有條件的投資人，房地產在所有投資項目裡相對是一個穩健且能長期持有的最佳選項。
易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com
