美國政治家富蘭克林（Benjamin Franklin）曾說： 「人的一生中有兩件事永遠逃不掉，死亡跟繳稅。」算一算我們人從開始有收入時就每年都要繳稅，不管是消費或是繳稅每樣都逃不掉萬萬稅，那麼要如何少繳稅或者是聰明的報稅也是一般上至富人下至普通老百姓在報稅季節最關心的話題了。
怎樣利用房屋省稅
在美國買房大多人會選擇貸款購房，在美國房產稅，房貸利息和貸款時所購買Points（點數）在一定程度上可以抵扣個人所得稅，最簡單的就是可以在分項扣除額抵稅 (Itemized Deductions) 扣稅。基本的房貸利息，地產稅可以抵稅之外，美國聯邦政府也鼓勵鼓勵貸款人購買(點數)Points 通過降低貸款利息來降低利息，如果貸款人願意支付額外的錢把利息再買低點數，每一個點數相當於貸款金額的1%費用可以把房貸利息再減低，申報人可以用購買點數的費用申報當年抵稅，以上的稅務抵扣房產稅只適用於自住房的稅收分項上抵扣。在今年美國2024納稅年度，標準扣除額 (Standard Deductions)若夫妻合併報稅將增至＄29,200，報稅人可視有哪種扣除額對自己
有利加以選擇。因為房貸可以抵扣稅，相當於給利息打折扣，貸款人如果不提前還款，把錢去做投資，理財得當收益都能賺贏付出去的利息，「別把雞蛋放在同一個籃子」，分散風險資產就能穩健平衡的增長。相較於自住房減稅項目，出租房可以扣抵的地方又比自住房多許多，像是貸款利息、房產稅、維修費用、管理費和折舊等，租金收入減去上述的支出後才等於應稅收入。相對來說出租房的優惠和減免的扣抵比自住房多很多，報稅人要詳細申報扣抵才可以得到最大利益。
自住房出售增值50萬美元免稅
我們平日生活的房屋稱為自住房Principal Residence /Primary Residence與度假屋、出租房屋等區分不同。美國是相當鼓勵居民人人有房住，所以對購買自住房十分鼓勵，不僅有首購族提供低利率還可以在報稅中選擇申報貸款利息和房屋稅等優惠。另外，自住房在五年內住滿兩年後出售可免除增值稅（Capital Gain Tax） ，假設：2000年以20萬在Troy買了一棟自住房2024賣了45萬，中間的增值是25萬，因為是自住房，個人可以免除25萬美元，夫妻共可免除50萬美元，那增值是25萬是免稅了，這個也是一項免稅的大福利。
省錢不如省稅
房屋是長期增值資產只要持有的時間越長增值越高。房屋其實不只有等出售時才算有賺錢，很多人不知道其實用房屋的增值也可以利用現金抵押貸款”Cash Out Refinance”就是將房產再抵押給銀行再貸出錢其實是富人行之有年的財富模式，把錢從資產中借出來再進行投資如此循環；或者是以在物業買賣交易中的1031稅務遞延交換（1031 Exchange），該稅務項目是國稅局允許納稅人合法避稅的一種稅務策略，可允許投資人將賣出物業收益用於新的同類物業中，從而可以推遲支付資本利得稅。早在 20 多年前美國南加大專精於稅法的法學院教授 Edward McCaffery 就已經提出一個簡單好記的口訣：「Buy、Borrow、Die 」來形容美國稅法制度所造成的避稅現象，也就是「購買資產、抵押貸款、遺產規劃」有了這個正向循環，人們可以簡單又合法的避稅。
誠實報稅 建立美好家園
繳稅是國家主要的財政來源，也是每個人應盡的義務和責任，透過稅收可以讓國家維持在國防、治安、公共工程、教育或社會福利等領域正常的運作，讓生活在這遍土地上的人民都能享受社會共生共榮的福利， 如此有循環下造就我們及下一代有更美好更祥和的社會。
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易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com
