中國文學家林語堂有句經典名言 : 「人生一大享受，娶日本老婆，住美國房子，雇中國廚子。」每個人對生活享受的定義各有不同，我們人生也就活這麼一次，關於人生的定義每個時代都有不同的看法，當代大師的見解真讓人玩味再三。的確，一百種人就有一百種不同的生活態度及定義，對房屋的要求也是一樣，陋室銘說道 : 「斯是陋室，為吾德馨」一簞室、一瓢飲，也可以樂活人生，但有些人卻樂於居住在雕梁畫棟，富麗堂皇的豪宅覺得才是人生最大的成就。
超額貸款可成就美夢
雖然連番上調的貸款利率讓許多屋主大喊吃不消，但也澆不熄高收入、高凈值人士入手心儀的豪華美屋的夢想，超額貸款( Jumbo Loan)可以幫助完成購房的美夢。筆者目前有一位客戶在Ann Arbor，一家五口的家庭正在尋找購置一套帶大後院，有五房加地下室的百萬元豪宅。他們考慮要使用支付 20% 的首付申請超額貸款（Jumbo Loan $ 726, 200 ）的貸款項目，或者使用首付 30%壓低貸款額度使用傳統普通貸款(Conforming Loan) 取得以較低的利率。現在房屋貸款市場借款人都面臨著比前一兩年前更高的利率，目前30年期固定利率貸款的平均已經高於7% 以上，而超額貸款利率上漲得更快，由於現在利率還是很高，所以貸款人普遍都根據利率來決定要使用何種貸款方案。
什麼是超額貸款
Jumbo Loan是指貸款數額$ 726, 200超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，而超額貸款的利率通常要高於其它貸款。Jumbo Loan的額度在美國State甚至County都不一樣。Federal Housing Finance Agency (FHFA)每年都會為不同地區設定符合規定的貸款限額。密西根超額貸款數額（Jumbo Loan $ 726, 200 ）通常來說 Jumbo Loan 的利率要高於( Conversion Loan) 傳統普通貸款，由於超額貸款將無法出售給MBS，MBS為政府機構Fannie Mae 或 Freddie Mac這兩家政府管控的企業，因為超額貸款讓銀行將承擔更大風險，所以貸款銀行對申請者的信用、負債收入比等有更高的要求。
重新貸款調整利率
大家知道現在利息很高，而超額貸款又比傳統普通貸款貴一些，但是具體貴多少也是因人而異，貸款銀行給利息的標準就是看申請人的收入、信用及債務等。總而言之，由於超額貸款的額度較大，風險較高所以利率會高一些。貸款專家也建議想要申請超額貸款的購房者可以在兩三年後等貸款欠款低至傳統普通貸款限額，或者等利率下降之後再尋求重新貸款的機會。雖然還要再一次申請貸款的流程，但是最後能省下數萬或者是數十萬的利息錢白白送給銀行還是相當划算的。 最後，每個人對生活的定義不同， 肩上的責任也不同，家庭和樂、事業順利、身體健康才是生活的主線，身後的家人、身心的平和 ，才是我們應該用心呵護的地方。
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易美玲為密西根州註冊易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功。密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者，專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com
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