美國總統大選在即各種新聞滿天飛爆料不斷，近期有一條關於現任美國總統拜登的新聞，指出拜登夫婦過去幾五十年間連續拿其德拉瓦州房地產重新貸款35次，頻率大約是每17個月一次，借款金額共高達600萬元。「每日郵報」(Daily Mail)報導，拜登和第一夫人吉兒(Jill Biden) ，從1970年新婚不久之後就不斷地在他們的自住及其他房屋重複做重新貸款，這種以房屋淨值貸款的理財決策與一般人投資股票基金等傳統方式不同，重複以房屋當理財方式的作法，令人感到好奇是否有高人指點。根據調查拜登夫婦目前的房屋是在1996年購置目前仍有54萬1000元房貸。
房子可以取現金
依照對拜登總統的作法，房屋貸款專家表示可能是運用Cash-Out Refinance 房屋淨值貸款，或者是Home Equity Line of Credit (HELOC)，兩者都是可以運用房屋的淨值減去既有的貸款抵押後從銀行可取得的金額，這對現在普遍房價高漲的屋主們很好的理財方式，因為房屋長期持有後房屋增值了而貸款金額變少了，或者付完了。已經擁有房產多年而且已經累積大部分的淨值的屋主，就可以考慮Cash-Out Refinance 把房屋的淨值(現金)取出來使用，都可以從自住房及投資房裡取錢，以目前2024年當前市場下Cash-Out利率優於HELOC。
那麼什麼是房屋淨值（現金）貸款？當屋主在房屋積累了一定的房屋凈值，而且房屋也升值的情況下將原本貸款舊有貸款加上要取出的現金，整個加起來把原本貸款變成了新貸款。我們舉例來說，假設你的房屋當時買的時候價值＄２００，０００目前還有＄１００，０００貸款沒還，但是因為最近房屋升值的關係，房屋已經升值到了＄２５０，０００這升值的空間與房屋的淨值就可以從房屋凈值中可提的現金（Cash – Out）。通常 Cash-Out Refinance的新貸款不能貸到房屋價值的總額，一般貸款銀行會要求屋主保留一些房屋凈值，至少保留 ２０％ -２５％的房屋凈值。如果以一般自住房的Cash-Out Refinance 來計算，房屋估價以升值價$２５０，０００ ｘ ８０％ – Loan balance＄１００，０００=＄１００，０００就是可以重新貸款可得到的現金，而重新貸款金額會升高，並以新的年期、新的利率取代之前的房貸。
我有需要從房屋取現金( Cash – Out) 貸款嗎
如果屋主擁有房產而且也累積了不少的淨值在房屋裡，我是否需要使用房屋淨值(現金) 貸款嗎？這個問題因人而異，但是有以下幾點建議屋主使否可考慮房屋淨值(現金)貸款：
1. 房屋淨值多少
當您的房屋升值並且房貸已付清的大部分，並且累積了一定比例的房屋淨值，是非常適合考慮把一部分的錢拿出來做房屋裝修，或者做投資其他項目，因為現在通貨膨脹，跟銀行借錢的利率比通貨膨脹率還低，意思就是說錢在貶值，而利用房屋增值的部分來借款,可以考慮是否能投資其他項目的機會。
2. 可借貸的數額是多少
因為房屋淨值貸款至少要留２０％- ２５％房屋淨值，如果房貸都已付完的屋主更可以將房屋淨值的７５％－８０％全數Cash- Out再投資其他房產或者是當作小孩的教育基金，當然房屋貸淨值也不需一定要把全數的淨值取完端看屋主的需求並來考量。
3. 債務合併管理
如果屋主本身有車貸或者是學生貸款，可以利用房屋淨值(現金)貸款把債務合併為一筆房貸，不僅可以節省管理時間，還可以合併管理減少各種不同債務利息的浪費。
房屋淨值現金貸款真是百利無害
房屋淨值現金貸款是利用既有的房屋淨值和增值空間的最大化把現金取出，這聽起來很令人心動，不過這樣的貸款難道無風險？ 其實其中也是有風險的，如果借款人過度的使用了金錢而並沒有按時付利息或者是及時的歸還本金，那這意味著你將會失去房子。一般來說，只要是工作穩定並且符合銀行的借貸標準的申請人通常是會被核准貸款的，但是也因為借錢容易的關係也會導致花錢沒計畫，如果沒有妥善的使用，反而讓自己陷入過多的債務。房屋淨值現金貸款就是一個便捷的借貸途徑，不但可以馬上從房子裡取出一筆錢來，甚至可以用錢來投資用錢滾錢，但如果使用不當，也會帶來失去房屋的風險， 房屋淨值現金貸款是個好產品但請謹慎使用。
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易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com
