新年伊始，對買房族來說又是一個值得期待的一年。尤其是關係財務關鍵的房貸利息有下降的可能，買房族應抓緊時間找好時機入場。買房對我們來說是人生一件大事，這關係到家庭的穩定、孩子的教育品質、資產的增長等，所以房子是關係到人生中重大的抉擇。尤其在買房前有許多的關鍵事項要注意。例如首次購房族也有一些優惠。有聽過買房有優惠嗎？首購自住房就是其中之一。什麼是首購族優惠？首購貸款有哪些優惠？如何找到首購優惠？所謂的「首購優惠」中的「首購」銀行的定義指的並不是第一次買房，首購的定義是指在名下目前沒有「自住住宅」，簡單來說，只要名下沒有登記自有住宅，就符合了申請首購房貸的資格。在美國自住宅首付最低3% 信用分數640分就可以申請貸款，並不是一定要存到大筆的存款才可看房；另外，美國聯邦住房部FHA 還有首購房貸申請項目，信用分數最低只要 580分以及Debt toIncome Ratio 收入與負債比例甚至可以超過55%，當
然還有其他的條件及限制等，不過這些都是針對沒有自住房的屋主能容易申請貸款的方案。
美國房屋貸款界定房屋申請的種類
我們先來了解美國買房貸款申請分成哪些種類：自住屋(Primary Home)：是買來自己住的，首付3% 即可。自住房利率最低。第二套房(Second Home)：是指度假屋。通常需要5%-10% 首付，各銀行機構有不同的標準。投資房(Investment Property)：投資收租金或者是舊翻新出售得利。一般需要 25% 的首付，利息比自住房高出1.00%。就區域性來說，密西根州房價與地理及收入環境等因素在美屬於中等程度；另外，因為本州的房價與其他城市相比較低，所以許多屋主除了有自住房以外，有些都擁有至少一棟投資房，因為密西根州房子的售價比繁華的東西岸低許多，但是房屋租金卻很穩定。
舉個例子：同樣是3房2衛的獨立屋，在西岸或東岸地區可能要100萬，但是密西根可能30萬就能買到。雖然購買金額相差幾倍，但是東西岸的租金可能就與內陸租金差個幾百塊錢；也就是說，房價和房租不是成線性比例增加的，這就是為什麽有的地方25％的首付就能有正向的現金流，有的地方50% 的首付都收不回每月的支出的房貸和地稅等。
首付需要多少？有額外要求嗎？
自住房首付最低３％ ，投資房首付最低需要２５％，但是除了首付和Closing Cost之外，自住房比較簡單只需要設定 ４個月的 Escrow Account （Property Tax+Homeowner Insurance） ，而投資房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是６個月的ＰＩＴＩＡ就是 PI = Principal & Interest房貸本金加利息，T = Tax地稅，I = Insurance保險與A = HOA管理費。在美國買房收入的審核是看DTI(Debt-to-Income Ratio) 舉例來說借款人目前的每月的收入及債務項目：房貸＋地稅＋保險＋HOA＋車貸＋信用卡最低還款額等≤ 43％稅前月收入( Total debts) 。
快速計算能貸多少款
貸款之前很多人不清楚底能貸多少款？有一個簡單的演算法，在提交審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麽算：房貸＋地稅＋保險＋HOA＋車貸＋信用卡等最低還款額≤４３％稅前月收入。舉例來說，購房申請人想買３０萬的房子，有２０％的首付，想看看能不能貸款２４萬，假設能拿到的利率是５．５％，那麽每個月付款額是＄１,３６３，地稅一般以１．５％年來算，那麽每個月就是＄３７５，假設房屋保險一個月是＄１００，車貸一個月是＄３００，一張信用卡最低還款額是＄１００那麽所有的費用總額是／月 ＄２,２３７。假設申請人的稅前年收入是＄８０,０００，那麽一個月就是＄６,６６６。所以，這個百分比就是＄２,２３７除以＄６,６６６等於33％，小於４３％。大家可以按照這個方法簡單算一算自己是否有符合銀行的核准標準。(根據每個人的情況不同，有的申請人的百分比可以寬限到５０％) 。
開立貸款預批信並選擇房產經紀人
在開始看房前要請貸款經紀人先審核您收入及資產，才能確定您可以負擔多少錢的房子？筆者常遇到其實收入及存款不錯的購屋者，因為不了解其實可以跟銀行貸到更多的款卻低估了自己的能力，在跟我們貸款顧問詳談後才知道可以負擔更大的房子，所以要貸款買房前一定要先跟您的貸款顧問諮詢，等到貸款顧問跟您開立Preapproval Letter 貸款預批信就可以開始看房了，從買房Make offer／Counter offer 到確認雙方接受Purchase Agreement 然後提交貸款申請到交屋整個過程大約在３０ 天到４５天，依照貸款人是否能將資料備齊以縮短審核時間。最後，成家立業可是人生中的大事，千萬不能草率行事，一定要找到值得信賴及託付的專業人員來協助，如果有需要買自住房及投資房的準業主們，請向您在地的貸款顧問洽詢貸款事宜以確保順利交屋。
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易美玲為密西根州註冊易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功。密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者，專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com
