過去兩年的房地產繁榮推動美國房價在全國創下歷史新高，炙手可熱的市場將許多購房族拉痛苦的深淵。回顧在2007-2008次貸危機期間，房價跌得非常厲害，但在當時也是有相當多的人買人生中的第一套房。時間來到了2022的今天，因拜疫情之賜，這兩年受益於全美房地產市場上漲關係，許多屋主也因房地產增值的瞬間增加了大部分的財富，根據美國全國房地產經紀人協會 3 月份的一項研究，在 2011 年至 2021 年期間，大部分的美國人的財富增值中約有 86% 來自於房屋價格的升值。
自 2007-2009 年經濟衰退以來，經濟復甦並不平衡，一些城市因高薪科技工作而蓬勃發展，房價飆升，而另一些城市則舉步維艱。Sunbelt States如德州和彿州等城市的人口有了突破性的增長，
但是俄州等城市的人口卻繼續萎縮，這也突顯了了美國各州不平均的繁榮或停滯。
我們知道春季或夏季是房屋交易的高峰，目前的房市繁榮異常普遍，房價迅速上漲，買家在大城市和小城鎮都競相競標。根據Zillow 的數據4 月份全國的典型房屋價值為 344,141 美元，比起次
貸危機期間2007 年 4 月的峰值 218,148 美元上漲了 58%。
買或租? 算算你房貸負擔率
現今的房價高漲，不少人會猶豫到底該買房還是繼續租屋，雖然買房或租屋都各有其優缺點，不過這裡可以提供幾項參考指標，若是滿足這些條件，建議就可以買房。首先就是計算「租金與房貸比例」，若每月要繳的租金除以房貸高於6成以上，代表需要繳納的租金與房貸差不多，應考慮買房。舉例來說，目前的租金每月$1600，買房每月房貸則是$ 2700，兩者相除大約是60％，高於6成以上建議可以考慮買房，不過若是換算下來房貸要付到$3500元，租金房貸比就變成46%，代表租房相對划算。如果滿足了購房的標準再來就是評估房貸負擔率，房貸不應超過收入的一半，若是自備款充足其實就應該買房，因為以房地產過往經驗來看，長期持有都有增值空間。
該買房還是租屋各有優缺
猶豫到底該買房還是要租屋? 不妨先分析各別的優缺點，針對買房的部分，好處就是由於房貸本金都是付給自己的，對於較不擅理財的人來說，繳交房貸也算是變向強迫儲蓄的方式，並期待房屋未來有增值性。再來房貸動輒15-30年以上，若是中間工作有變動，遇到公司減薪甚至裁員等狀況，就容易產生經濟壓力。
相反的，租房的優點就是彈性較大，租金以及房屋可以自由挑選，而且房屋漏水等問題交由房東修繕，但缺點就是房東可能隨時漲租甚至不出租時就得搬家，家裡有養寵物的家庭，恐怕也較難租到房屋，而且租金則是繳了多年的房租最後都是幫房東繳房貸有去無回。
買房前先準備貸款預批信
除了了解是否適合買房之外，買房還要準備自備款，因此下手前應先確認自備款是否充足，一般來說自備款約房屋總價的20%，再來還得注意後續每月的房貸是否負擔得起，還要同時考量薪資穩定性，若是有固定薪水的上班族，較能長期支付日後每月的房貸開銷，不過像是從事業績或有季節性等工作，收入及薪資的變化較大的工作族群，可以先向貸款顧問先諮詢了解貸款額度取得貸款預批信，再與專業房仲討論購房需求，事先充分準備才能在競爭激烈的房市中順利買到夢想中的房子。
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易美玲為易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著多年豐富的貸款經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請易美玲開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房
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