買房不用省吃儉用, 不用苦守寒窗苦存20%. 首次購房族只要3% 首付即可買房.

買房不用省吃儉用, 不用苦守寒窗苦存20%. 首次購房族只要3% 首付即可買房. 在美國首次購屋族有以下幾種最佳貸款方案可以申請:

FHA 3.5% Down Payment: 是由美國政府發起FHFA（Federal Housing Finance Agency）美國聯邦住房管理局提供的貸款方案, 設限寬鬆信用分數只要580分即符合資格, 允許低至3.5% 的首付價格購房, FHA貸款的限額與您居住的地區有所不同. 舉例而言, 在密西根以華人群聚為主的Oakland County, Single Family可上看至$ 331,760 的房子.

Conventional 5% Down Payment: 另外最常見的就是 Conventional 就是一般最常見的貸款方案, 這種貸款最低首付要求5%但是信用分數要求高通常620 分起跳, 若要拿到最好的利率至少要有700 以上. 雖然限制多但是利率卻是最好的, 但此方案美中不足就是不足20% 的首付, 貸款人要購買 Private Mortgage Insurance 直到20%房屋淨值, 銀行才會取消這筆費用.

房利美的HomeReady Program: 也是由美國政府為首次購房者提供3％的第一次購屋計畫, 要符合資格必須完成第一次購屋教育課程, 完成後才可以用3％的首付向貸款銀行申請貸款, 貸款的資格跟Conventional門檻一樣, 要620 分起跳才有資格申請.

初次買房時可能也一時拿不出20%的首付, 雖然只付了3% ~ 10%首付, 不過如果用很少的錢抓住房價上漲的機會也能幫屋主把PMI 取消. 很多人在房價上漲的幾年利用 Refinance 達成20%房屋資產就不用付PMI. 許多買主問是不是應該存夠20%再買? 其實按照房價漲幅和速度特別是一些熱門的學區房, 存錢的速度可能還不如漲的快, 所以我們一般建議顧客如果有計劃. 挑選一個房子利用時間來創造增值, 早日達成購屋的夢想.

房屋貸款利率低 我該考慮15年還是30 年?

美國房屋貸款利率期限一般期限是10, 15, 20, 25, 30年. 但是, 最常見的是15及30年. 現在利率創新低, 許多想重新貸款的屋主也在猶豫哪一種更適合自己?

辦房貸重貸最佳時機，降0.5%能省數萬元美元，屋主 Refinance 從房貸中節省利息開支。一般屋主, 會考慮把長期貸款變成短期, 這裡來用15年及30年來作比較: 15年利率會比30 年低, 但是也意味著每月還款的負擔也會變重. 舉例來說, 如果一個買價 $ 300,000當初30 年利率3.875%. 每月的本金加利息月供是$ 1410.71. 貸款期限30 年- 360 months利息共計 $ 207,856.05. 如果經過了5年房屋貸款剩下$ 270,000. 屋主考慮15年-180 months重新貸款利息2.5%. 每月本金加利息還款$ 1,800.33. 利息共計$ 54,059.56. 如果把30 年還款利息$ 207,856.05 – 15年利息 $ 54,059.56 = $ 153,797將可省下一大筆很可觀的支出.

房貸利率創低, 銀行提高放款標準

申請房屋貸款除了要考慮利率和重貸費用之外, 還要參考自己的信用分數, 還款能力及工作剩餘年數等. 另外, 因為新冠病毒的關係銀行也把貸款人申請的標準提高, 例如之前一般銀行都會接受申請620分信用分數, 現在都提高至640 分. 還有Debt to income ratio (DTI) 之前可以到50 % 現在只有UP TO 43%. 所以許多因素都會影響貸款利率及銀行和核准標準.

先諮詢貸款經紀人為您找到最合適的貸款（15年，30年 FIXED 或 ARM）

我想買房 – 但是我符合貸款資格嗎? 🧐👀🔎寒風乍起也澆不熄那烈火熊熊的房市. 🔥🔥🔥 密西根房屋交易從2020年5月份開始就一直生生不息, 搶房買房此起彼落, 好不熱鬧. 對於剛來美國想買房安生立命的小夥伴們敲碗已久, 到底怎麼樣條件才可以輕鬆貸款呢?🏠

EAD 工卡/ H1-BEAD ( Employment Authorization Documents) / H1-B Visa( Specialty Occupations/ Temporary Worker Visas 這兩種都是最見的申請性質, 原則上只要文件齊全, 即便還未成為美國公民貸款也是容易核准的, 比較要注意的是換卡的時間, 如果要買房或是做任何房屋貸款的業務一定要在到期日前半年申請貸款業務, 或者是已經在辦轉換卡了, 要不然銀行會認為你沒有想要繼續留在美國的打算拒絕你的貸款申請.

W-2 的核准標準銀行對貸款人的審核標準之一就是至少要有兩年以上的工作經歷. 如果您是拿W-2 又工作滿兩年又有良好的信用分數應該沒有銀行會拒絕你的貸款申請. 有人問年終分紅(Bonus) 是否可以納入正常收入? 答案是肯定的, 如果你的(Bonus) 持續拿到兩年以上, 這筆錢也算是薪資的一部分.

職場新鮮人沒有兩年工作經歷初入職場的新鮮人不想租房想趕緊有個自己溫暖的窩, 當作是給自己最好的畢業禮物也是應當的. 只要工作與在校學習專業是相同性質的, 並能提供畢業證書及成績單, 即便是沒有兩年的工作經歷可以用(Job on training in school) 拿到貸款. 我曾經幫一位剛工作三個月的新鮮人貸款買到房子, 她找我開Pre-approval letter 時才剛工作一個月, 在第二個月時找到房時我開始幫她申請貸款, 在第三個月時順利買到房子. 所以在不同的請況下兩年工作經歷的範疇是模糊的, 所以要買房前問仔細清楚才不會白白錯失機會.

自雇主如何貸款如果您是自己開業的那麼需要兩年的報稅紀錄, 但是如果經營超過五年以上那麼只需要提供一年的報稅紀錄即可. 由於現在新冠病毒許多中小企業經營不易, 銀行也要求申請人要提供公司的Profit and Loss Statement 來判定公司是否有賺錢, 也是其中一個審核的標準.

Mortgage Broker 與銀行差別在哪裡? 哪一個最適合我呢?平心而論, Mortgage broker 比較像是客製化的貸款服務, 而銀行是必較制式化的機構, 如果貸款人不在銀行的審核標準內那麼可能還要再跑下一家了.

Mortgage broker 的好處是跟多家放款銀行合作, broker 會針對不同屬性的貸款人找到最適合的放款銀行, 而且在服務品質上及利率都必較好 , 因為Broker 會為貸款業主比較數十家的放款銀行, 然後找到最佳利率, 省去業主一家一家銀行比價的辛苦, 另外, 因為Mortgage Broker 的overhead 必較少, 所以在申請及審核時費用也能為業主省下一大筆貸款費用, 省下不必要的收費.

小訣竅讓你省”幾百千” – 如何通過房屋重新貸款讓您利息少一點, 錢還得快一點

1. 重新貸款的首要原因是- 省利息。在利率低的時候重新貸款特別是30 年的長期貸款，可以省下一大筆錢。

2. 縮短貸款期限。十五年的貸款利息永遠是最低而且付到本金裡是最高的，如果在經濟上許可的範圍內也可考慮縮短貸款年限。

3. 利用重新貸款把原先不足的自備款兩成 (Private Mortgage Insurance) 提早拿掉。

以下就教您如何利用重新貸款如何提早還掉(不用還) Private Mortgage Insurance。

如果您買房首付不足買價的20% 時屋主需要負擔額外不足的貸款額PMI- Private Mortgage Insurance, 直到你付到足夠的80% 銀行就會自動止付. 但是你知道嗎? 其實透過Refinance 重新貸款也可以把PMI 提早終止, 甚至是不用付。

如果當時您的房屋買價$ 250,000. 10% 的首付$ 22,500. 那麼另外不足首付的 20 % 的 10% $ 22,500就必須要負擔額外的PMI. 這費用說大不大但是也是很討厭, 平均屋主要額外花費5-7年把這筆費用付清. 但是擁有房產的好處是房屋會增值, 如果以每年平均3% 的漲幅, 買房第二年房價可能會增值成 $ 257,500. 第三年又增值3% 為 $ 265,225. 也因為房子增值的關係當您在重新貸款時銀行會要求重新估價您房屋的價值, 如果以第三年的房屋價值$ 265, 225 ( 您可以找房屋網站來估計您房屋的市場價值 : Zillow, Refin…. ) 用計算公式Loan Balance / Current Home Value = LTV %. 我們用當時貸款 $ 225,000 以付36 期 (三年) 貸款 Loan Balance $ 211,900 / Current Home Value $ 265,225 = 0.79 LTV ( 79%) < 80 % LTV 您就可以停止付擔PMI, 把原本要花費5-7年的費用提早終止了。

對於有負擔PMI的屋主, 重新貸款還可以把先前Loan to Value較差的利息調整成比較好的利息, 所以這是一個一舉數得的好機會, 可以同時省下兩筆的負擔, 利用重新貸款來省下更多的利息錢.。

在美國買房，你最多能貸多少錢？購房者一般都會擔心最多能貸多少錢？ 美國買房貸款申請的”房”分三種：

1). 自住屋：是買來自己住的。 2). 第二套房：是指度假屋，平時未必長住。 3). 投資房：是期望著通過購買出租收租金，或者是低買高賣得到利潤

在不少地方，由於地理，工作地點或者環境因素，可能購房者會認為相對自住而言更適合做投資。 比如我們所居住的密西根州，房子的售價會明顯的比繁華地區低，但是租金卻很穩定。

舉個例子：
同樣是4房3衛的獨立屋，在沿海地區可能要買超過100萬，但是內陸可能 20或30萬就能買到，同時租金可能就差個幾百塊錢。也就是說，房價和房租不是成線性相關增加的，這就是為什麽有的地方20%的首付就能有正的現金投資收益，有的地方40%的首付都收不回房貸和地稅等。下面是在貸款購買美國房產做投資時最常被問到的幾個問題。

1.美國投資房產收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？
沒有區別，投資房收入的審核依然是看(Debt-to-Income Ratio)，舉例來說假設業主目前的每月付款項目：房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤ 45%稅前月收入，只要不超過這個範圍大致上就可以跟銀行貸到款了。

2. 快速計算能貸多少款
貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的演算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麽算的：房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤45%稅前月收入。
舉例來說，某申請人想買30萬的房子，想看看能不能貸款24萬，假設他能拿到的利率是3 %，那麽每個月付款額是$1,012，地稅銀行一般以1.5%年來算，那麽每個月就是$375。假設房屋保險一個月是$100， HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，一張信用卡最低還款額是$100，那麽所有的費用總額是$2,187/月。又假設申請人的年收入是$80,000，那麽一個月就是$6600。所以，這個百分比就是2,187除以6600等於33%，小於45%。大家可以按照這個方法簡單算一算自己是否有符合銀行的核准標準。
注：根據每個人的情況不同，有的申請人的百分比可以寬限到45%

3. 開始看房並選擇房產經紀人及貸款經紀人
在開始看房前要請貸款經紀人先審核您收入及資產才能確定您可以負擔多少錢的房子? 筆者常遇到其實收入及資產不錯的購屋者, 因為不了解其實可以跟銀行貸到更多的款卻低估了自己的能力, 在跟我們貸款顧問詳談後才知道可以負擔更大的房子. 所以要貸款買房前一定要先跟您的貸款顧問諮詢。
等到貸款顧問跟您開立Preapproval Letter 就可以開始看房了, 從買房到確認雙方接受Purchase agreement 提交貸款申請到交屋整個過程大約在30 天到45天, 要依照貸款人是否能將資料備齊可縮短審核時間。

成家立業可是人生中的大事, 一定要找到值得信賴及託付的專業人員來協助, 如果有需要買自住房及投資房的準業主們請向您在地的貸款顧問洽詢貸款事宜, 您密西根的在地貸款職人: 易美玲洽詢: 248-346-8489 . NMLS: 1712512

關於房屋貸款的二三事…….🕵️‍♀️🕵️‍♀️🕵️‍♀️

信用分數不好寸步難行, 信用分從780 分降到620分😖😖😖

春夏季是房市最熱絡的季節, 最近接到一位買房客戶的貸款在申請在調閱信用報告時嚇了一大跳, 信用報告只有620分, 申請人平常信用紀錄良好也都準時還款為麼分數這麼低? 原因是因為他的出租房在與房客租約到期時沒有把水電及Cable 這些帳款處理清楚導致逾期還款, 延遲繳款對信用分數殺傷力非常大, 以下為信用分數的計算公式:

✅假若您有2張信用卡 x 一年12個月= 24 (次)應繳款次數, 假若延遲繳款了一次 23 (次)

實際還款次數 ( 23 次)
實際還款率 ： = 95.8%
應還款次數 (24次)

Payment History 在信用分數的環節占 35% 有非常重要的比重, 一般好的信用分數在實際還款率上必須要有99% 以上, 98% 屬於一般, 如果在97分下就要注意了.

✅也有客戶問是否有提高信用分數的方法? 也是有的, 就是多申請信用卡把還款率平均值變得更大, 例如有10 張信用卡 x 一年12個月= 120 次應繳款次數, 若是延遲繳款一次 119次 ( 119 次/ 120 次= 99.1%) 因為數值變大了比重變輕了.

✅還有一點必須要注意, 一次晚還款30天以上, 信用分數下降140-160 分. 在這奉勸各位要買房的準業主們, 如果真的手頭緊無法把應付款項付清至少也要繳Minimum payment.

如果有任何房屋貸款的疑問請聯繫您在地的貸款職人 易美玲 248-346-8489. 💁‍♀️📞

春夏一直是房市交易最活絡的季節, 有許多準屋主們在後續要辦房屋貸款時卻很猶豫不知道如何判斷貸款經紀人的好壞?
以下有幾點提供參考:

✅1.) 報價是否客觀 = 一般貸款年限不外乎30年, 15 年等, 利率與申請人的信用分數, 首付比例, 年數….等都有一定的關係, 詢價利率時一定要選擇口碑好以及誠實的貸款經紀人, 有的貸款經紀人用Bite and switch 先用低價把客人吸引過來, 然後用浮動利率來向申請銀行貸款, 等到要交屋前一刻才告知利率升高了, 要客人花幾千塊把利率買低, 很多客人被逼到交屋時也不得不含淚簽約.

✅2.) 專業知識是否足夠 = 一般來說, 要成為貸款經紀人需要通過州政府的考試才能拿到執照, 就像是房屋仲介一樣, 做這個行業除了要有專業知識之外, 還要有能力與客戶解釋各種貸款的利率及過戶費用的細節, 有些貸款經紀人用敷衍了事全部推給政府與銀行的收費, 讓客戶帶著困惑簽約過戶.

✅3.) 是否主動即時聯繫 = 評估貸款經紀人是否為正職還是兼職可以從是否能打電話有沒有人接以及Email是否及時回覆來判斷, 有些貸款經紀人只接業務, 對客戶的後續與銀行的審批不聞不問或者敷衍了事, 也不會即時Update 貸款的進度把客人急得像熱鍋上的螞蟻, 尤其是對要買房的屋主簡直是一種折磨.

當您購房需要貸款或者重新免費貸款只需要一通電話:

248-346-8489 密西根貸款職人 易美玲📞💁‍♀️

統一回覆如雪片般要重新貸款朋友們的疑問❓❓❓

✅為什麼美聯儲降息到0 % , 房貸利息不降反升?🤔🤔🤔

美國長期貸款利率自從美聯儲宣布降息後連續上漲, 這股上升之力不見減緩, 這說好的重貸好時機怎麼說變就變呢? 取而代之的是那節節高升的數字, 讓那些許多等著要重新貸款的朋友們碎了一地玻璃心, 後悔莫及. 😵😵😵

✅Mortgage 利率與傳統普通的金融存款利率不一樣.

Mortgage 是長期的. 對銀行來說, 發放30年的貸款利率, 是一個天大的難題, 銀行不光要對貸款人的還款能力和違約風險進行評估, 還需要對未來30 年的市場會變化的通貨膨脹進行準確的預測, 如果固定利率低於未來實際通貨膨脹, 銀行就會面臨負利率及虧損, 對於一個要營利的企業來說, 賠錢的生意是沒人願意做的. 而美聯儲公告降息只會影響短期存款利率, 卻無法影響個人與銀行長期的貸款利率, 尤其現在的金融環境混沌不明, 銀行擔心30 年的長期貸款的回收率低, 才會提高長期房貸利率, 以價制量.

以現階段說, 之前一片欣欣向榮的重貸風可能還要再耐心等候; 不過機會是給準備好的人, 這期間有不妨與貸款顧問諮詢重新貸款, 也許等好時機到的時候就能逢低鎖定, 達到個人家庭理財最大的利益. 👍

有任何房屋貸款疑問就問 易美玲 您在地的房屋貸款職人 💁‍♀️💁‍♀️💁‍♀️

在全球經濟一片低迷的情況下, 嘞緊褲帶過日子的時代正式來臨, 省錢變成了顯學, 如何從生活當中摳出錢來相信是許多人關注的話題, 今天就來跟各位解答重新貸款的好處!

美國買房避不開的問題就是貸款。

貸款時機如果不太好，處在利率高點，一貸30年，壓力可想而知。但是貸款完款利率及年限後還能改, Refinance 就是那劑後悔藥。它能幫你省錢、改年限。今天我們就來談談怎麼用這個Refinance.

✅省利息
這是大家Refinance最直接的原因。在利率降低的時候申請，特別是對於那種30年的長期貸款，可以省下一大筆錢。
✅減少月供
申請了Refinance 相當於重新開始計時，延長了貸款時間。比如30年的貸款在第5年決定Refinancing，那麼可以重新算30年, 或者是25年並在Refinance的時候，你的負債額是低於最初貸款時的數額，加上貸款時間重新計算，月供就自然減少。這樣每月有更多可支配的現金流。
✅縮短貸款期限
Refinance既可以延長貸款期，也可以縮短期限。比如把30年的貸款變更為15年。
在資金充足的情況下，你當然可以直接付錢提前還清債務。但是通過Refinance 縮短貸款時間，往往可以得到更低的利率。
✅管理合併貸款
如果你有多筆貸款，特別是在利率下降的情況下，通過Refinance 將它們合併為一筆。不僅可以省錢，還方便追蹤管理債務償還情況。

借款人欠款額大小和利率高低，決定被銀行賺走的利息有多少，請記住，貸款應該要還利息，但您可以不用付這麼多的利息，能夠用重新貸款來降低利率，除了減少養房子的成本，還能多還本金加快償還速度，用重新貸款來達到省錢及提早達到財務自由的目的。