用房生錢術 運用房屋升值套現金行不行?
易美玲
房價飛漲已經不是新聞了，根據全美房地產經紀人協會 NAR的今年最新數據預測，2021年美國房屋銷售量可能達到649萬，超越2020年全年銷量564萬，同比增幅高達15%。而準屋主們最關心的房價也正以疫情危機後的低谷翻被飆升，這一連串的市場動作也正反映出現在房屋供需不平衡的現況。身在密西根州而且擁有房產的屋主們應該非常想知道這次的房價的漲幅，趁著這波風起雲湧房子大約增值了多少？根據全美最大的網路房屋訊息公司Zillow 的數據分析，密西根州大約的漲幅為１０．３％－１５％屋主們也可以根據數據算出自己房屋的增值金額，當然這只是根據網路大數據的運算，若要計算出最準確的數據還是要根據該地區的人口，房屋的密集度，房子的大小面積，甚至屋況等來全面統計才能計算出最準確的房屋升值幅度。
別把鑽石當琉璃 房子就可以取現金
雖然說房價普遍都漲價了，但是對於我們沒有要賣房的屋主有什麼好處呢？如果是已經擁有房產多年而且已經累積大部分的淨值的屋主，其實可以考慮Cash-Out Refinance 把房屋的淨值(現金)取出來使用。那麼什麼是房屋淨值（現金）貸款？這是一個當屋主在房屋積累了一定的房屋凈值，而且房屋也升值的情況下將原本貸款舊有貸款加上要取出的現金，整個加起來把原本貸款變成了新貸款。舉例來說，假設你的房屋當時買的時候價值＄２００，０００目前還有＄１００，０００貸款沒還，但是因為最近房屋升值的關係，房屋已經升值到了＄２５０，０００這升值的空間與房屋的淨值就可以從房屋凈值中可提的現金（Cash – Out）。通常 Cash-OutRefinance 的新貸款不能貸到房屋價值的總額，一般貸款銀行會要求屋主保留一些房屋凈值，至少保留 ２０％ -２５％的房屋凈值。如果以一般自住房的Cash-Out Refinance 來計算，房屋估價以升值價$ ２５０，０００ ｘ ８０％ -Loan balance ＄１００，０００=＄１００，０００就是可以重新貸款可得
到的現金，而重新貸款會將貸款金額升高，並以新的年期、新的利率取代之前的房貸。
我有需要從房屋取現金( Cash – Out) 貸款嗎?
如果屋主擁有房產而且也累積了不少的淨值在房屋裡，我是否需要使用房屋淨值(現金) 貸款嗎？這個問題因人而異，但是有以下幾點建議屋主使否可考慮房屋淨值(現金)貸款：
1. 房屋淨值多少
當您的房屋升值並且房貸已付清的大部分，並且累積了一定比例的房屋淨值，是非常適合考慮把一部分的錢拿出來做房屋裝修，或者做投資其他項目，因為現在房貸利息低，跟銀行借錢的利率比通貨膨脹率低了非常多，意思就是說錢在貶值，而房子越來越貴，錢不值錢了，而利用房屋增值的部分來借款是非常適合房屋淨值(現金)貸款的機會。
2. 目前房貸利率是多少
如果當年買房時利率處於高點，舉例來說，２０１０年３０年平均利率為４．５％如果都一直沒有重新貸款那麼付出的利息成本相對也高，時至今日，３０年的利率目前也都在3% 上下，如果可以藉由房屋淨值貸款的申請一併把利息調整一下，其實省下來的錢絕對可觀。
3. 想要借貸的數額是多少
因為現金貸款至少要留２０％- ２５％房屋淨值，如果房貸都已付完的屋主更可以將房屋淨值的７５％－８０％全數Cash- Out再投資其他房產或者是當作小孩的教育基金，當然房屋貸淨值也不需一定要把全數的淨值取完端看屋主的需求並來考量。
４．債務管理合併貸款
如果屋主本身有車貸或者是學生貸款，可以利用房屋淨值(現金)貸款把債務合併為一筆房貸，不僅可以節省管理時間，還可以合併管理減少各種不同債務利息的浪費。
房屋淨值現金貸款真是百利無害
房屋淨值現金貸款是利用既有的房屋淨值和增值空間的最大化把現金取出，這聽起來很令人心動，不過這樣的貸款難道無風險？ 其實其中也是有風險的，目前市場上的房屋淨值(現金)貸款名目不少，有些銀行甚至推出可以取出房產市值 125%以上的貸款方案，如果借款人過度的使用了金錢而並沒有按時付利息或者是及時的歸還本金，那這意味著你將會失去房子。一般來說，只要是工作穩定並且符合銀行的借貸標準的申請人通常是會被核准貸款的，但是也因為借錢容易的關係也會導致花錢沒計畫，如果沒有妥善的使用，反而讓自己陷入過多的債務。房屋淨值現金貸款就是一個便捷的借貸途徑，不但可以馬上從房子裡取出一筆錢來，甚至可以用錢來投資用錢滾錢，但如果使用不當，也會帶來失去房屋的風險， 房屋淨值現金貸款是個好產品但請謹慎使用。
易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com
