密西根州房屋貸款專欄
房產傳家的葵花寶典 – 淺談房產信託
易美玲 撰稿
房產集中管理 保障子女傳承
我們一輩子努力工作積累財富，目的就是要讓家人與後代過幸福的生活，那麼順理成章地將房產傳承下去也是也是非常重要的，利用投資管理組合在將來傳承的過程中不會引起額外的稅務問題及成本也是一個考慮的問題，一般用於管理資產的方法不外乎這三種：保險理財，信託，遺囑等；我們本期就來探討用法律信託來傳承房產的方式。
有鑑於探討的是法律問題我們請享譽密西根州的律師 Tim Wei ( Associate Attorney at Hirmiz, Franso & Associates， PLLC) Tim 多年來已經替許多客戶規劃過生前契約，因此相關經驗非常豐富，但華人對信託方式擁有房產相當的模糊，其實利用生前信託來保障資產的好處並不少，所以今天我們就來談一談甚麼是房產信託, 而每位擁有房產者都需要嗎 ?
Tim指出就把生前信託當作是一個公司，一個獨立個體，財產及房地產可以自由轉入轉出信託的名下做管理 (信託大致上分成可撤銷信託，及不可撤銷信託) 房子變成信託的，買賣都要以信託名下去買賣，房產信託的裡的資產的所有權是歸於信託本身，裡面的資產不歸給任何的個人，財產信託對於擁有多套房產及資產的人士極其重要，如果沒有遺囑及生前規劃財產分配，房產擁有人過世後若當中有產生法律糾紛上面的訴訟，那麼這些財產會有極大的一部分要用來支付稅務，律師，訴訟費等各個雜費，可見及時做好生前財務的分配是多麼的重要。
遺囑和生前信託有何不同
對於許多人而言，人生中最大的資產就是房產，將房產放入信託可以省下一大筆的法院認證費用( Probate) 所以簡單來說，設立生前信託是為了規避Probate進從而達到省錢和省事的目的，一個人如果人百年後沒有立遺囑或生前契約，那麼遺產進入Probate所產生的律師費是取決於財產的多少，如果以房地產計算輕易就是上千美金（通常律師費用是房產的3%－5% ，如果是在東西部的大城市輕易就能上萬）所以簡單來說，設立生前信託是為了規避Probate 從而達到省錢省事和保護隱私的目的。生前信託與遺囑最大不同在於生前信託無需在法院監督下執行無需經過法院許可。如果財產持有人在未來得及立遺囑及生前契約前離世，那麼那麼法院就將按照法律規定來指定遺產處理人並按法律規定（而非死者個人意願）來分配死者的遺產（這就是常說的法定繼承）Tim Wei也分享了一個案例，有一位在家看護的老人長期被一位有愛心有耐心的看護照顧，因為從看護那裡受到照顧與關懷了比子女更多，老人家就立遺囑把房產送給了那位看護，等老人家百年之後子女得知未得到房屋財產便一狀告上法院，但是因為有認證遺囑所以房產就順利繼承給看護讓老人家遺願有所終。
有貸款的房子可以放進信託裡嗎
信託大抵上分成兩類：一種叫可撤銷信託另一種叫不可撤銷信託，顧名思義，可撤銷信託就是可以撤銷掉的，不可撤銷就把信託建立起來的財產在信託裡不可以廢除也不能拿出來。那麼如果我的房產還有貸款還沒有還清我可以放入信託裡嗎？未付清房貸的房產可以放入可撤銷的信託而不能放入不可撤銷的信託裡，原因是不可撤銷信託裡如果個人有了財務問題有了債權人，債主也不能強制執行用這個財產來還債，同樣的道理，房產有未清的房貸最大的債主就是銀行，如果你把不可撤銷的房產放入了生前契約裡，哪天房貸繳不出來了銀行不能強制執行房產抵押權，那麼銀行為甚麼還要為你的房子提供貸款呢？銀行不會做這種沒有保障的借貸，如果你把未清貸款的房產放入可撤銷信託裡，意思就是債權人可以從信託裡索取債務銀行不介意這種信託
，所以能不能將房產放入信託裡取決的是你把房產放在哪一類的信託。當然，這也不是絕對的 Tim Wei再補充說明，如果銀行願意不可撤銷信託還是有辦法抵押貸款的房子，雖然機率不是很大，如果是銀行的VIP或是有其他財產有辦法被銀行抵押，那就另當別論了， 所以不可撤銷信託還次可以包括貸款未清的房子。
信託是保障資產傳承最好的保護傘
由於生前信託不是商業實體不會受到法律的訴訟，所以有了信託這個保護傘債務不會追朔到信託裡. 如果房產已經規劃好要傳承給子女了，個人當中遇到婚姻，債務，糾紛，訴訟等問題，信託裡的房產及資產都不會被分走。家族信託最有名的案例為2013年鄧文迪與媒體大亨魯伯特．莫多克離婚僅獲得兩套房，他們的兩個女兒信託下分到870萬基金，而結束了第三次婚姻的莫多克仍笑擁超過139億家產，這離婚財產不縮水的奧祕就是來自於信託。由次可知，一個規劃良好的家族信託可以保障財富代代相傳， 信託管理是保護資產非常好的操作。
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易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com
