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隨著房貸利率上升讓購房屋貸款能力下降，許多購房族因此無法現在擁有房屋。根據全國房屋建築商協會的數據，2022 年住房負擔能力已降至 2007-09 年經濟衰退以來的最低點。在今年 4 月初至 6 月底之間售出的新房和現房中，只有美國收入中位數$ 90,000 美元約為全美42.8%家庭能夠負擔得起，這與第一季度中等收入者可負擔房屋的 56.9% 相比大幅度下降。 幫助孩子買房   父母如何資助 如果孩子還在事業剛起步階段，收入不夠或是缺乏良好的信用分數很難找到合適的貸款，這個時候貸款人除了要提高自己收入增加負擔能力也要建立良好的信用分數，讓父母共同申請房屋貸款也可幫助不少。根據《華爾街日報》準備的數據顯示57% 的父母願意為孩子的房屋貸款加入申請，而全美7% 的父母已經這樣做了，但對於可能即將退休並只能靠一定收入生活的父母來說，共同申請貸款可能有風險的。 密西根房屋貸款專業人士指出，共同申請貸款的人也要承擔責任，雖然父母並不全部擁有房屋，但是如果孩子停止付款了，貸款銀行會要聯署貸款申請人償還這筆貸款，如果不清償每月的貸款這將連帶的影響父母的信用及往後借貸的申請能力，這都是對聯屬貸款申請不利的地方。作為共同借款人的父母與他們的孩子在貸款下承擔相同的責任，尤其是隨著父母即將退休收入減少的情況下會承受許多財務上的風險。 一份愛的禮物    贈與首付頭期款  父母除了共同承擔貸款人之外，也可以通過其他方式幫助他們的孩子，密西根專業房屋貸款專家指出，她鼓勵客戶給孩子們贈與首付其實更方便。在美國任何人每年都可以向另一個人贈送最高$ 16,000 美元而其作為年度贈與稅豁免進行申報，這意味著夫妻雙方的兩位父母每年可以贈送一對夫婦共$ 64,000 美元的現金禮物。這筆贈與的錢以便為家庭成員的房屋為支付現金首付，對於那些想幫助孩子買房卻不想共同承擔貸款風險的父母這是一個選擇，以財務相互獨立的方式來協助買房，並讓孩子們過上他們能負擔的起的生活方式。 作爲父母能夠在金錢上提供援助多無非是愛與關懷的直接表現，不論兒女遇到什麼困難，在幫忙之餘也要衡量自己的能力，是否有足夠的退休金及往後的醫藥開支，出手幫忙前一定要考量自身能力，父母替孩子著想，孩子也要能將心比心，考慮父母的經濟能力並協調出最適當的資助購房計畫。 —————————————————————————————– 易美玲為密西根州註冊易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功。密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者，專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

買房是我們人一生當中最貴的消費。學問之大涉及到的方方面面不是三言兩語可以道盡，從選擇房產仲介，尋找房源以及房屋貸款利率、交割費用等都是大學問，除了要有專業人士協助之外有時還要碰運氣。我們常常說：房子何時買在低點？其實選擇恰當的時機入場或許有機會撿漏買到「物超所值」的房子。以下我們按照數據總結一下一年之中什麼時候適合買房？何時可以買到CP值最高的房子？以下匯集了密西根州市場具體分析看看數據怎麼說。 您必需要知道密西根「房市檔期」 就地理氣候上來說，密西根州一年有近四個多月的時間是冰天雪地，交通不便人們減少出門的意願，這個時節也就是地產業統稱的淡季，而且又逢歲末將至”感恩節” 及” 聖誕節”等假期的關係房市轉搶入淡，房價有可能下跌並且議價空間大，因為有些在夏季沒有銷售出去的房源在市場時間過久，賣家若資金緊張急需賣房，為了刺激銷售通常會有降價的舉動，在這個時期買家通常可以撿到「物超所值」的房子， 因為房子在市場上停留的時間越長就有更多的談判空間。不過每年年底，春夏季大多數房屋都已售出，總庫存降至最低，新掛牌也處於每年的最低點要撿漏也要看運氣。 另有一類新建案的房子，建商還在建房當中就推出市場，等待完工期間長至半年短則三個月， 付了頭款房子還得等待才能交房，甚至交了房還得等裝修完一段時間才能入住。一般情況下，如果是有剛需的屋主可能不太適合，所以新建案也不是人人愛，因為供需之間的關係相對價錢較合理，所以不急於搬家的屋主也可以看新建案，冬天下訂、夏天交屋也是不錯的選擇。 購買房屋的最佳和最差月份 剛剛說到密西根州冬季是房屋成交淡季，這個季節就全美而言1月份房屋銷售的也是處於最低點。 此外，在這個月成交的房屋平均掛牌時間也大多超過三個月。 一般來說，房屋停留在市場上的時間越長，成交時的價格就越低，當房屋長期停留市場時，買家有更多的空間來談判價格 那甚麼時期買房最競爭呢？ 一般春夏之交是購買房屋價錢最高的時期，與其他月份相比6月份成交的房屋銷售速度最快，因此買家沒有很多談判價格的空間。 這也解釋了為什麼6月份銷售價格中位數達到峰值，房屋銷售價格高於掛牌價格的概率僅次於3月，4月和5月。 對於那些對於房屋價格比較敏感的買家，這時期雖然房源充足，不過通常房價比較少有談判空間，因為許多買家也通常找這段時期進場。 勿盲目追求市場   理性應變房市變化 各個州或在地因素都會影響當地的房產市場。 房屋市場在庫存量、利率、就業市場甚至美國政治、經濟的整體情況等都會影響房地產的價格，如同2020 及2021年貸款利率落在歷史最低，讓許多購房人容易負擔得起，促使當時房價高居不下，許多購房者加價購買也是常事。 時至今日，房貸利率節節上升，許多購房者趨於理性保守，房市從賣家市場變成買家市場，房價議價空間高也是有利於購房的因素之一。 這裡還是要強調，自住剛需該買就買，不要猶豫，因為沒有人有水晶球可以預測未來房市走向或房貸利息高低，但是入場買房前多功課並諮詢專業人士的協助，必能少走冤枉路更順利的找到心目中的夢想家園。

隨著通貨膨漲的加劇，本週 30 年期房屋貸款的平均利率躍升至6.92%。 美聯儲上個月又瘋狂加息0.75百分點，此舉又助推房屋貸款利率持續上升。 美聯儲正在加緊努力對抗通脹，在一輪刺激措施之後通漲仍居高不下 ，九月份年通貨膨脹率雖然略降，但是受到加息的影響，貸款利息已變得更加昂貴。本月貸款利率升至 15 年多以來的最高水平，創下 2008-09 年金融危機以來的新高，給已經降溫的美國房地產市場增加了巨大的壓力。 根據Freddie Mac房地美發布的一項針對貸方的調查，30 年期固定抵押貸款的平均利率攀升至 6.92%。這是自 2007 年 7 月以來的最高利率。上個月在美聯儲會議後，房屋貸款利率又再上升， 回顧一年前，基本 30 年期固定利率房貸利率平均為 3.01%，本週的 30 年固定利率平均值6.92% ，比起55 週前高出近4 % 百分點。 目前的房貸利率多少 15 年期固定利率房屋貸款利率目前約為6.09% ，30 年期利率約為 6.92% 。 房屋貸款利率走向跟隨著通貨膨脹加劇，市場對房屋貸款利率的預期是繼續上升。 目前，貸款購房人繼續感到壓力， 通常在高通脹的情況下，一般都會認為利率會繼續攀升，但是高通脹和薪水無法同步，所以可以花的錢就更少了。 隨著通脹居高不下，美聯儲已表示打算在未來要多次加息，日益上升的利率更是對首次購房族雪上加霜。 隨著房屋貸款利率上升房市已有降溫，美國全國房地產經紀人協會報告稱，房屋銷售額已連續第八個月下降。 過去幾個月，購房市場一直受到住房庫存持續低迷和貸款利率飆升的影響，這些日益惡化的負擔能力對首次購房者來說尤其困難。近幾個月利率的飆升讓許多經濟學家預測，將還會隨著通貨膨脹上升，隨著貸款利率至 7% 將貸款負擔能力較差的購房族擠出市場。 高利率時代 　如何找到適合自己的利率 買房是人生當中最大的一筆花費，找到喜歡的房子不容易，要找到好的房貸利率更不容易，以下就為購房族整理出如何為自己找到適合的利率。 1．不要圖方便直接選擇存款的銀行貸款 找原本就在存款的銀行申請貸款當然是最便捷的選擇，但是，如果銀行給出的利率並不好的話，那還是要換其它房貸機構。一般來說，越是大型的銀行，申請貸款的流程越久，因為銀行的工作流程比較傳統，比較難配合客戶的時間。 而一些在地的房屋貸款公司經紀人方通常會給客戶提供更靈活的服務，比如更快速的申請流程， 和更優惠的房貸利率， 也因為貸款經紀人通常與多家大型房貸公司配合，更能為貸款人找出最佳的貸款利率。 2．提高個人信用分數 信用分數越高更能鎖到好的房貸利率，建議將信用分數提高到700分左右。 如果信用分數不夠高，可以通過減少負債，提早還信用卡的欠款來減少貸款比例。或者先請貸款公司先預審貸款資格更能知道自己的貸款能力。 3．少付利息  …

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2021全年及2022全美國上半年房屋瘋漲，令不少買房族興嘆「不買房」、「買不起」、或是「等會買」心態，這兩年來房價狂升乾脆想直接「躺平」或寧願暫時先租屋等待時機再進場。 疫情期間導致缺工缺料，居家工作或房貸利息下降等因素以至於房價未看跌反而上漲，也因為通貨膨漲的因素造成房價上漲，許多屋主也因為房價上漲也同時增加了財富。今年初美聯儲大動作的升息抑制通貨膨漲，同時烏克蘭戰爭、油價波動及股票大跌等因素造成民眾恐慌心理，擔心緊接來的經濟大蕭條，在眾多不確定的因素影響下，今年下半年房市已經有向下修正的趨勢。 密西根購房時機    何時進場入市 就密西根州來說，每年人間四月天的初春一般都是房屋上市旺季， 買家出籠房屋市場買氣一直延續到學校開學季後。從2021年伊始，全美房價就一直上升買氣非常的熱烈，在東西岸主要的城市有些房子不僅同期會有二、三十個買家競價，甚至有些房子在沒有上市的的情況就有買家先下手為強了。 不過2022今年的暑假買氣不似之前強強滾反而有些冷卻， 根據統計，今年2022下半年撤銷購買合同的比例也升高了，大約有15% 的買家撤銷合同沒有完成購房程序，當然撤銷合同的原因很多，包括市場上出現有更好的房源買家放棄訂金轉買其他房，還有房貸利息上升的因素，房貸利息高漲趕不上薪資的上漲，速度導致貸款批不下來而撤銷購房申請等。至於密西根州，我們知道房屋市場是非常有區域性的，密西根州目前的房屋市場還是相對的平穩，如果有剛需的購房族現在仍是購房的好時機。 房貸利息瘋漲  房價逆襲降溫 房屋貸款利率本月利率不似幾月前的瘋漲，根據房地美(Feddie Mac) 本月公佈的一項調查，本週 30 年期固定利率平均利率為 6.13%，比起一年前30 年期固定利率平均利率 3.00%高出一倍。貸款利率和其他衡量借貸成本的指標往往會隨著對經濟軌蹟的預期上升和下降。最近過去幾個月，不斷上漲的房貸利率一直是推高購房成本的一個關鍵因素，使得購房者月供增加了數百美元甚至更多。上半年，除了房價增長之外，高房貸利率也將部分買家趕出了市場。根據美國全國房地產經紀人協會的最新數據，房屋成交量已經連續八個月下降。 利息居高不下   貸款尋覓良機 美聯儲於九月中旬又再宣布加息並延續了今年三月及七月以來的第五次升息，先前方別在三月、五月及六月各升息一碼(0.25%)、兩碼(0.5%)及三碼 (0.75%)、(0.75%)加上七月份(0.75%) 再升息的三碼，迄今累計升息九碼共2.25%。雖然利息已升高但是仍是買房的好時機，因為美聯儲已表示打算在未來幾年內還要多次加息，可預見的是將來的房貸利息仍會有大幅的變動，有可能在某一時機利息又逆勢上漲，所以有剛需需求的購房族可以考慮視時機進場，以免又錯過追低利率的大好機會。 —————————————————————————————– 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功。密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者，專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

近期美國三大信用評估公司之一的Equifax爆出了在今年的2022 年 3 月 17 日至 4 月 6 日的三周內，發送了不準確信用評分並影響到了數百萬借款人的信用評比。現在，許多當時申請房屋貸款或其他項目貸款的人，都在急迫地要確定這個錯誤是否影響了他們當時的信用評比。 有貸款經驗的人都知道銀行通常從所有三個機構提取信用報告：Experian、TransUnion還有 Equifax， 在接收貸款申請時銀行都會查看這三個信用公司的分數，然後再從“綜合”分數中取得一個比較客觀的分數，這就是銀行確定是否批准貸款申請，以及提供什麼利率的評估方式。此次在Equifax信用報告錯誤中，一些人是申請房屋貸款、汽車貸款和信用卡申請，有的申請人被降低或提高了20分或更多。我們知道信用分數的評分可能會改變所提供的利率，甚至會導致貸款申請被拒絕。 為什麼信用分數很重要 信用分數的高低可以影響你的房屋及汽車等貸款利率。 一般貸款人都會問多少分才是好信用？以買房貸款為例，一般人多用(Conventional Loan) 常規貸款，分數要求到740才能拿到好利率，但是貸款人低於此標準呢？如果低於此標準貸款機構就會有用更高的標準來審核貸款人，如此一來，信用不佳的貸款者背負著更高的利率，更沉重的貸款壓力下讓購屋者吃不消，這是一種惡性循環信用不佳者甚至會處處碰壁，申請不了貸款或是貸款下來了，卻讓高利息壓得付不出房貸，房子被銀行收回，面臨法拍的困境。所以平常一定要有紀律的信用維護，否則因小失大導致信用受損得不償失。 買房貸款利率的好壞  關鍵就是取決您的信用分數 但是信用多少分數才算好呢？一般來說，大多數信用分數倚賴的是FICO SCORE分數的高低取決於多少的貸款利率。在美國有三大調查信用分數的機構Trans Union／Experian／Equifax 他們的信用信用評比分數介於350-850分。一般說來，720 分就已經算是好分數了，但是要是分數高於740分以上，多數的貸款機構都會很樂意接受貸款申請並且提供最佳利率。 常見的FICO分數： 850 – 720    最佳信用 719 – 690    標準信用 689 – 630    一般信用 ( 620 Conventional Loan 最低標準)   629 – 580    較低信用 ( FHA 聯邦政府貸款) …

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