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過去兩年的房地產繁榮推動美國房價在全國創下歷史新高，炙手可熱的市場將許多購房族拉痛苦的深淵。回顧在2007-2008次貸危機期間，房價跌得非常厲害，但在當時也是有相當多的人買人生中的第一套房。時間來到了2022的今天，因拜疫情之賜，這兩年受益於全美房地產市場上漲關係，許多屋主也因房地產增值的瞬間增加了大部分的財富，根據美國全國房地產經紀人協會 3 月份的一項研究，在 2011 年至 2021 年期間，大部分的美國人的財富增值中約有 86% 來自於房屋價格的升值。 自 2007-2009 年經濟衰退以來，經濟復甦並不平衡，一些城市因高薪科技工作而蓬勃發展，房價飆升，而另一些城市則舉步維艱。Sunbelt States如德州和彿州等城市的人口有了突破性的增長， 但是俄州等城市的人口卻繼續萎縮，這也突顯了了美國各州不平均的繁榮或停滯。 我們知道春季或夏季是房屋交易的高峰，目前的房市繁榮異​​常普遍，房價迅速上漲，買家在大城市和小城鎮都競相競標。根據Zillow 的數據4 月份全國的典型房屋價值為 344,141 美元，比起次 貸危機期間2007 年 4 月的峰值 218,148 美元上漲了 58%。 買或租? 算算你房貸負擔率 現今的房價高漲，不少人會猶豫到底該買房還是繼續租屋，雖然買房或租屋都各有其優缺點，不過這裡可以提供幾項參考指標，若是滿足這些條件，建議就可以買房。首先就是計算「租金與房貸比例」，若每月要繳的租金除以房貸高於6成以上，代表需要繳納的租金與房貸差不多，應考慮買房。舉例來說，目前的租金每月$1600，買房每月房貸則是$ 2700，兩者相除大約是60％，高於6成以上建議可以考慮買房，不過若是換算下來房貸要付到$3500元，租金房貸比就變成46%，代表租房相對划算。如果滿足了購房的標準再來就是評估房貸負擔率，房貸不應超過收入的一半，若是自備款充足其實就應該買房，因為以房地產過往經驗來看，長期持有都有增值空間。 該買房還是租屋各有優缺 猶豫到底該買房還是要租屋? 不妨先分析各別的優缺點，針對買房的部分，好處就是由於房貸本金都是付給自己的，對於較不擅理財的人來說，繳交房貸也算是變向強迫儲蓄的方式，並期待房屋未來有增值性。再來房貸動輒15-30年以上，若是中間工作有變動，遇到公司減薪甚至裁員等狀況，就容易產生經濟壓力。 相反的，租房的優點就是彈性較大，租金以及房屋可以自由挑選，而且房屋漏水等問題交由房東修繕，但缺點就是房東可能隨時漲租甚至不出租時就得搬家，家裡有養寵物的家庭，恐怕也較難租到房屋，而且租金則是繳了多年的房租最後都是幫房東繳房貸有去無回。 買房前先準備貸款預批信 除了了解是否適合買房之外，買房還要準備自備款，因此下手前應先確認自備款是否充足，一般來說自備款約房屋總價的20%，再來還得注意後續每月的房貸是否負擔得起，還要同時考量薪資穩定性，若是有固定薪水的上班族，較能長期支付日後每月的房貸開銷，不過像是從事業績或有季節性等工作，收入及薪資的變化較大的工作族群，可以先向貸款顧問先諮詢了解貸款額度取得貸款預批信，再與專業房仲討論購房需求，事先充分準備才能在競爭激烈的房市中順利買到夢想中的房子。 —————————————————————————————– 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著多年豐富的貸款經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請易美玲開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房 屋資訊給讀者。此專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關問題諮詢專線： 248-346-8489 or meilingloan@gmail.com

買房是人生中最大的一筆投資！「看房容易，買房難」在挑選房買房時都要花費的時間、精力和金錢真是不少，所以在挑選房子的時候一定要仔細而謹慎，寧可不買也不能錯買。 夏季是買房的旺季，我們本篇的話題就來談談如何選房，有哪些房子不能買？有哪些雷區？我們邀請到密西根專業房屋仲介Cindy Wang 王柏欣 (RE/ MAX Showcase Homes Birmingham) 依照她從事多年的經驗深入剖析選房上有那些地方不要考慮，有那些雷區不要誤踩，希望可以帶給現在要買房或者未來要買房的屋主一個參考 。 買房的雷區 俗話說：「路邊的野花不要採」那麼靠近鬧區，高速公路的房子當然也要儘量避免了，這幾種區域首先就是噪音多，買房子就是為了可以有一個放鬆睡覺的地方，但是如果我們居住的房子緊挨 著鬧區，高速公路，每天就不能避免的會聽到人來人往，車來車往的聲音，不管聲音大小對於我們來說都屬於是雜訊，長期住在這種房子 ，對我們的身體還是心理都會產生不良的影響。另外，還有太靠近學校、消防局、警局和火車道旁等房子也不能買，原因是消防局和警局震耳欲聾的鳴笛聲，那火車行駛的噪音就更不用說了，長期以往會使人精神耗弱。房子如果靠近學校是離操場很近學生的吵鬧聲，還有上下學的交通阻塞等，這些都是買房上的硬傷，以上都是屬於噪音上的缺點。 還有一種房子裝修精美、價格又好的房子，結果是靠近高壓電線或是變電站，高壓電輻射這是否對健康構成威脅的爭論已持續多年，到底會不會給我們的身體健康造成影響目前並沒有既定證據，雖然沒有證據表明有可能對健康構成威脅，但人類有趨利避害的本能，會自動避開一些有隱憂的外在條件。不過像這類的房子通常議價空間高，如果買主沒有忌諱的話，通常可以買到好價錢。 「100種客人，可能有100種偏好」華人普遍迷信風水，有人愛偏愛座北朝南的房子，有人好的喜歡門牌號有「8」代表好運並且隱喻家族興旺；但如果有「44」的門牌號諧音「死」就希望能跳過。但有也許多我們華人忌諱的地方，美國人卻無所謂，例如靠近墓地和教堂旁邊的房子，華人覺得觸霉頭，美國人卻覺得很安靜，可謂：「青菜蘿蔔各有人愛」。無論什麼樣的房子，只要價 格夠便宜並超過房子的價值，總會有人願意出價。所以房地產有個金科玉律：「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價錢」。 所以要買房的需求還是要跟您在地專業的房屋仲介先溝通，才能找到最適合自己的房子。 那種房子難升值 我們知道房子是長期資產，透過經年累月房價總會逐年上升，尤其是這兩年房價大幅增長，很多賣家都賣得好價錢，但是在市場上有沒有那種房子增值幅度慢？不易保值的呢？ 密西根專業房屋仲介 Cindy Wang 表示：根據她得經驗與觀察Condominium (簡稱 Condo ／連排別墅) 這種房子通常增值不易，因為這類的房子通常是自成一區的小社區，裡面設有管理委員，房子也通常是兩 戶相連， 社區是草木扶疏，內有游泳池，交誼廳甚至健身房等，夏天有人除草，冬天有剷雪生活不用費心，只不過這種房子要維護的公設區域不少，各管委會每月收取管理費也不盡相同，根據她所知道的行情大約一般落在＄ 250 － ＄350 之間，有的戶數較少的社區費也高達＄550 都有。 Cindy Wang分享她一個客戶的實例： 她的一位客人在10年前在Troy 以＄250,000買了一個Condo，在去年暑假賣了＄280,000只增值的＄30,000而且該戶每月的社區管理費也不少，統計十年房子根本沒有什麼獲利。反觀同期的另一位客戶也在Troy當年以差不多的金額買了Single Family Home (獨棟房) 卻賣了$ 430,000比Condo多賺了＄150,000。以她的觀點獨棟房在市場上確實比較有價值。Cindy Wang表示， 買房不一定就是要以獲利為主，Condo的便利性絕對是比一般房子好上太多，自己住得舒服最重要。買房先做貸款預估 最後，做一個總結。買房前的步驟除了要找一位有經驗能隨時帶你看房的房仲之外，還必須要先拿到貸款預批信(Pre-approval letter)。 一位有經驗的房屋貸款顧問，能夠馬上替屋主快速的預審貸款資格，並根據狀況替屋主找到最適合的貸款利率、透明的貸款費用並準時的將貸款辦下來，幫助屋主順利買到房子。 ————————————————————————————— 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著多年豐富的貸款經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請易美玲開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房 屋資訊給讀者。此專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關問題諮詢專線： 248-346-8489 or …

買房旺季　密西根房屋仲介帶你不買錯房 Read More »

通貨膨漲已不是新聞，從日常生活消費和汽車加油費增加等，相信大部分的人都有感受到那無形上漲的壓力，不只是消費物價的增加，失控的房價應該是準備要進場買房的首購族備感壓力及無奈。由於目前住房市場的供需失衡，買房人多但房屋庫存量少，及房貸利率及房價節節上升，讓許多首購族正猶豫是否要暫停購屋計畫。根據統計，房屋貸款利率每上升一個百分點並根據貸款金額多少的基數，購房者就會減少平均＄５０ ,０００ －＄ １０,０００美元貸款的購買力，這意味著有些買家會輸給收入較高、家庭資金雄厚或有能力提供現金的買家。 避免追高利率 先鎖利率再買房 較高的房貸利率意味著貸款人每月支付的月供金額更多。根據筆者目前申請的貸款業務中發現，密西根州的貸款買家比起前幾個月更願意支付利率折扣點數( Points) 買低利率，或是提高首付比例降低貸款金額來壓低貸款。美聯儲預告近期將再繼續升息，為了預防日漸上漲的房貸利息，密西根州房屋貸款業者推出「Lock and Shop」先鎖利率後買房的方案，依據購房者的需求將原本簽約買房後再申請貸款的作法，預先把房貸利率鎖到未來的60天、90天、120天、甚至180天內在利率鎖定期間輕鬆找房，不用擔心利率在鎖定期內往上升，此方案推出後廣受購房族青睞。其實能夠降低每月房屋貸款費用方法不少，買房或申請貸款前最好與經驗豐富的貸款經紀諮詢獲得最佳貸款方案。 升息後房價下修有望 買房是否停看聽 其實也有一群購房族正在等待升息的機會，認為升息後房市投資熱潮將退散，房市就會反轉向下修正，屆時反倒是進場好時機。其實這樣的預測也不無可能，不過如有剛需的購房族就不需要糾結是否要預測未來買房時機，尤其是租房者， 因為其實每月的租金就可以來支付房貸了，另外房屋還有地稅可以扣抵所得，還有每月的貸款金額不僅只支付利息還自動攤提還本金，還有一個更重要成為屋主的好處就是「房價紅利」我們都知道房屋就是對抗通膨最佳的投資，如果將來大環境房價普遍都上漲，而且還高出了購房時當時的買價，那麼增加出來的房價就可向銀行再融資，用銀行估價後的房價減去剩下的貸款金額，不須要賣房，銀行可提借出來的現金，所以這對房屋長期持者來是相當有利的因素，自住房主就能享受房價將來上漲的好處。 如何找到最佳的房貸利率 房貸利率的高與低是根據貸款申請人的信用分數、首付比例和貸款金額還有申請年期都有關係，例如：十五年期與三十年期的貸款利率就有一個百分點的差距，還有房屋類型也有區別：獨立房與Condo和自建房的貸款利率都不相同，沒有一個貸款申請人條件、購房金額及房屋類型等是一模一樣，每個貸款申請評估標準也不一樣，購房者一定要與有經驗的貸款顧問先諮詢評估，並能得到最佳的房貸利率並順利地貸到夢想中的家。 —————————————————————————————— 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著多年豐富的貸款經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請易美玲開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者。此專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關問題諮詢專線： 248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

連續一個月內房屋貸款利率因為美聯儲升息的關係，曾經維持在歷史低點的利率首度於四月中旬破 ５大關來到了５.２５%高點，房貸利率的節節高漲，但尚未顯著減緩炙手可熱的房地產市場，市場仍是一屋難求。 美國住房機構房地美Fannie  Mae表示，平均 ３０ 年期固定利率抵押貸款的利息從四月初的 ４.７２% 攀升至 ２０１１ 年初以來的最高水平，在十五個月前，房屋貸款利率處於歷史最低點。房貸利率至三月初美聯儲加息後就不斷地升高，面臨房價飆升的購房者現在正在應對高利息，將會增加每月的房屋利息費用的大幅增加進一步提高了每月還款額。房貸利率的升高與通貨膨漲居高不下，也讓一些購房者產生悲觀，可能選擇退出市場或者是轉而買較便宜的房子。 買房利息變高   買家急搶房 根據房屋利率的計算，在 ２０２１年一半多時間裡３０年利率都低於 ３%。在當年一月也曾創下 ２.６２５% 的歷史新低。以當時的利率購買美國中等房屋在首付 ２０% 後每月的房屋貸款賬單約為＄１,２００左右美元，但按照最近的利率，一樣相同的購買房價及條件需要每月支付約 ＄１,７００ 美元，這樣就等於增加了家庭 ２５% -３０%左右的支出，即使是經濟成長或是劇烈的通貨膨漲相比，這也算得上是非同尋常的支出。有一些房主不願支付更多的房貸利息而提高首付款降低每月利息，或者退而求其次先取得浮動利率先搶低利息，爾後當利息降低後再重新貸款也是一種不錯的選擇。 儘管利率上升使買房變得更加昂貴，但房地產市場仍然供需失衡。標準普爾 CoreLogic 全國房價指數在截至一月份的一年中上漲１９.２%。目前通漲已達到歷年來的最高水平，美聯儲官員表示，由於能源、食品和機票成本飆升， 三月份的消費者價格指數同比上漲 ８.５%。隨著失業率幾乎回到大流行前的水平並接近歷史低點，美聯儲官員將對抗通漲列為他們的首要任務。但是，不斷上升的房屋貸款利率確實打擊了部分的購房族。隨著利率上升，有些房地產市場出現降溫跡象，也正在減少合格買家的數量。除了房屋貸款利率，信用卡利息及車貸利息今年也在逐步攀升 房貸利率破五   重新貸款業務下修 房地美數據顯示，上一次利率接近 ５% 是在 ２０１８年 十一月，當時 ３０ 年平均抵押貸款利率兩次達到 ４.９４%。許多銀行家和經濟學家表示，更昂貴的貸款利率正在冷卻市場。銀行家協會追踪購房貸款申請量的指數本週比去年同期下降了 ６%。根據銀行統計在 ２０２１年發行的房屋貸款發放量比一年前下降了 ２７%。由於較高的利率降低可以通過重新貸款的房主業務量比一年前下降了 ６２%。 高房價套利  現金為王 由於大城市現在仍是屬於一房難求的狀況，房屋價值仍是處於高點，有鑑於此，許多屋主紛紛把握高房價來做套現貸款「Cash – Out Refinance」將增加的房屋淨值再提現金出來，因為現今通貨膨漲率高達８.５%，而房貸利率仍是低於通漲率，等於跟銀行借錢還比通貨膨脹率還低，等於債務貶值的道理，換句話說，通膨讓貨幣改變了當前與未來的相對價值。深黯此道的屋主們，也都在利率節節上漲前趕緊提出套現申請，或是擔憂未來房屋價值有可能降溫而趕緊套現。如果屋主的房屋價值已經超出預期的房價，可以向在地的房屋貸款顧問諮詢有關房屋淨值套現的方案，將房屋淨值變現金，可用於裝修房屋、付清學生貸款或信用卡循環債務、開店等豐富及開創人生的計畫。 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功。密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者，專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com

「是福還是禍，是禍躲不過。」美聯儲（The Federal Reserve）終於還是在本月(16) 宣告升息了! 既然該來的還是來了，那麼我們腦補一下「升息」和「降息」與我們的日常生活有所干係？美聯儲是管理美國所有銀行的官方機構，主要負責監督各個銀行的資金狀況、適度調節金融市場、以及印製我們每天使用的鈔票。「升息」和「降息」就是最主要的政策工具，理論上來說，我們借錢和存錢的利率，都會隨著美聯儲升息或降息而變動，所以這波升息的動作也牽連著房貸利率上升或下降。由於本月美聯儲的升息導致一直維持在低點的房貸利息也同時應聲上揚，在2020－2021年因疫情影響所創下的低利率也成為歷史。 加息對房貸利率有甚麼影響 有一則寓言故事「放羊的孩子」是這樣說的，一位放羊的小牧童常常嚷嚷狼來了、狼來了最後狼真的來了，美聯儲從2021年就一直預報著升息的動作，終於在今年三月成真，同時並也宣布在2022年一共會加息6次，每一次的加息業就意味著利息的上漲。假設每次加息進而影響房貸利息都增高了0.25%，這也意味著我們每月還款的利息支出會增加。假設我們現在房價$ 200,000，30 年平均固定利率4.375% 每個月基本還款的本金加利息是$ 998.57，依照美聯儲今年預計6次的升息，假設每一次升息房屋貸款利息都上漲了0.25%，到了第6次的升息利息已經到了5.875%, 那麼相同$200,000的房子每個月的本金加利息$ 1,183.08， 每年就等於多了$ 2,214.12。美聯儲會持續升息到2023年，到時依照現在已經調漲的房貸利率和未來要升息的影響，持續增加的房貸利率肯定對購房族會產生巨大的貸款難題，尤其是一些貸款條件不是很好的購屋族，高利息的會讓有些人退場或是轉向買較小的房子。 房屋貸款利息的選擇 當房子拿到了購買合同，到了選貸款方案及利率選擇時卻傷腦筋了，糾結了到底是選Fixed (固定型)？還是ARM(Adjustable-Rate浮動型) 利率 ？ 這兩個之間到底有什麼區別？ 哪個利率更低？ 我們就以華人都常申請的常規貸款( Convenional loan) 來舉例。常規貸款項目一般分成兩種利率： 固定利率和浮動利率。固定利率分成 30 年及15年為分水嶺利息相差約0.50% ，固定利息顧名思義就是利率和年限是固定的，每月所繳交的本金和利息不會改變一直付到年限截止或還款完畢。2021-2022年房屋貸款利息低於谷底時買房及重新貸款屋主大多都選擇這個項目。而ARM有很多種類型，從時間上來分，常見的比如5、7、10，前面的數字分別對應不同長度的鎖定期。5就是在還款總時長30年，前5年是鎖定期，利率不變，但是後面的25年利率會依照市場利率變動；同理，7的貸款利率就是在還款總時長的前7年固定，後面23會變動；10的貸款利率在還款總時長的10年是固定的，後面的20年利率也是根據市場利率而變化。簡單的說，ARM 還款總時長的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的而後面的那些年的利率，則是每年根據市場利率來重新做決定的。 對於貸款人來說ARM的利息與存在一定風險，因為利率每天都在變動而且有高有低，但是，這種變化是有限制的，當要調整利率時貸款銀行會給出每次/ 年變化的區間，貸款人也可以根據區間來預估是否需要再申請重新貸款來調整貸款方案。ARM利率比Fixed固定利率比更好，固定利率的月供裡的利息比例較高，利息的總成本比浮動利率多；而浮動利率的利息較低，月供裡的利息比例也比較少。如果購房者考慮要擁有房產的時間較短，或者不想把錢全部投在房子裡想把拿一部分的錢作投資，ARM 是非常好的選擇。 房屋牛市已過  今猶病虎下山 那麼房貸利率飆升，房市會降溫嗎？房市是否會泡沫化嗎？房貸利息的上漲確實會抑制買房的門檻，尤其是東西兩岸的大城市動輒百萬元起價的房價是會將房市暫時降溫，不過密西根的房價一直都不是屬於炒作及過熱的市場型， 而且比起一些大城市的房價可負擔性更高，所以密西根的購房族對於美聯儲升息牽動房貸利率的影響較小，因此現在仍是很好入場購房的機會，有購房需求的準屋主在買房前應向房屋貸款顧問先諮詢自己的貸款能力，並且能夠迅速的預審貸款資格，一位有信譽有經驗的房屋貸款顧問會根據屋主的狀況找到最適合的貸款方案及利率並準時的將貸款辦下來，順利地助您買到夢想中的家。