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新年伊始，萬象更新。在新的一年裡雖然還是圍繞著變種疫苗的灰色新聞，不過在房屋貸款上也有需多令人震奮的好消息！聯邦住房金融管理局宣佈房利美Fannie Mae和房地美Freddie Mac在２０２２年提高了常規貸款（Conventional Laon）最高基準限額，將從２０２１年的５４８,２５０美元增加到６４７,２００美元，增加９８,９５０美元，密西根州也受惠其中，這對想要買預算較高的屋主也是一個好消息。如果預算夠的準買主們也可以先請房屋貸款顧問依據收入，信用分數及貸款比例來評量是否符合貸款資格，並且先準備Pre-Approval Letter 再與專業房仲溝通準備看房。 １０％ Down Payment = ２０％ Ｎｏ ＰＭＩ　向首次購房族招手除了常規貸款金額可以上借至６４７,２００美元的消息，在地密西根州並為全美國最大的房屋貸款銀行在今年也特別推出了「買房首付１０％＝２０％不需要ＰＭＩ」（ＰＭＩ= Private Mortgage Insurance 貸款保險）貸款申請項目， 此項目將適用於買房價在２０萬以上Conventional Loan Program「常規貸款」貸款金額比例在８０．０１％－８９．９９％之間，以往房屋貸款人買房首付低於房價的２０％就必須要支付另一筆 ＰＭＩ（Private Mortgage Insurance）每月額外的支出直到付到房價的８０% Equity才可以向銀行申請取消PMI，這一點常讓許多首次購房族裹足不前。相信「１０％ Down Payment = ２０％ NoＰＭＩ」項目應該可以讓許多首購族受惠買下人生中第一套房。有買房需求的購房族們也可向在地的房屋貸款經紀洽詢合適自己的貸款項目。 房屋貸款利息已破４ % 美國今年一月的通膨率創新高達 7.5％，雞肉漲10.4%、魚肉海鮮漲8%都創下最大增幅，也讓美國家庭每月支出平均多＄２５０美元以上。為了應對這通膨的局勢，美聯儲也多次暗示將會採取積極的貨幣政策，已因應持續攀升的通貨膨脹率，包括加快縮減每月抵押貸款債券規模的速度， 此舉就會導致了利息的上涨。正當在風雨欲來之際房屋貸款利率已在本月悄然衝向４％，雖然現在的房屋貸款利息已上漲但是相對還是處於低點，比起90年代房屋平均利率10.13%和80年代16.63%利息還是小巫見大巫，所以想要追低利率買房或是重新貸款的屋主可要加緊動作，為預計將要來襲的升息提早做準備。 浮動利率強勢回歸 屢創新低的固定利率「Fix Interest Rate」在這幾年間已稱霸購房族的最愛，猶記前兩年的30年常規貸款利率　＂沒有最低、只有更低＂讓許多買房及重新貸款的屋主們受惠良多。不只買房還有些屋主更利用低利率申請房屋淨值套現，買第二套房或整修房屋等也都得到了不錯的回報。現在固定利率已經節節上升，貸款銀行也因應居高不下的利息又推出了浮動利率「Adjustable Interest Rate」 一般浮動利率有：5、7、10三種選項其中又以5年最好。浮動利率顧名思義就是利息會變動，若以五年浮動利率來做比方，從第一天貸款合約生效起前五年利率固定之後利率會作調整，調整幅度是有上/下限規定的，而且規定每年不得超過、或低於基礎設定利率（＋－%），因為浮動利率的利息比固定利率更低，這對短期持有房產計畫的屋主是相當有利。在申請貸款時，房屋貸款經紀會依據屋主要持有房屋的長短，收入等評量是否適合那種利率項目， 所以買房前一定要有專業人士諮詢找出最合適自己的方案。 哪裡找到最佳房貸利率 以往購房族要買房通常是到大型存款銀行或是當地的信用合作社申請貸款，這些銀行並不是專門負責房屋貸款業務，還有存款匯兌及車貸等其他業務事項繁雜導致房貸人員專業度不足，而且通常只有自己的貸款項目，申請時間長還不容易批准，因為大型銀行在人事成本、固定支出高也通常反映在利息上，我們通常看到一飛衝天的利率都是大銀行領先調整。這幾年房屋貸款經紀變成了購房族與重新貸款的首選，這類的經紀人利率通常是最好的，因為美國有許多房屋貸款銀行不像大銀行有存放款服務需要門面，這些銀行只有房屋貸款一種業務並批發利率給貸款經紀人，貸款經紀公司在代理這些銀行前就已經會先比較利率了，再從當中選出最佳的銀行代理，並且提供最低的利率給貸款申請人，所以購房族也省去一家家向銀行比價的時間和麻煩。這些貸款經紀是需要通過考試才能取得執業證書，並且每年要多堂課程及數十小時的更新課程才能學習新知及法規，這些房屋經紀是非常有經驗而且有信譽的，不僅提供給購房族最好建議及服務，並且能 為屋主拿到最低的利息，將來你的荷包會謝謝你現在的選擇！ ——————————————————————————————— 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com  

Question: Can a parent, as a non-occupant co-borrower, purchase a primary residence if their adult child will be living there during college?  The child does not have a source of income.  Answer: Yes, this can be treated as an owner-occupied if the child has a useable credit score.  We allow all the income to be driven by …

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2022的年初接續年尾的事件真是一波未平一波又起，先是變種的病毒有大規模傳染跡象搞得人心惶惶，讓人對新的一年感到很沮喪。而我們星光燦爛的演藝圈也不遑多讓，聖誕佳節期前夕蹦出了一個跨年超級大瓜，我們老百姓多了個茶餘飯後新的話題，也讓充滿灰色疫情的新聞增加了一些花邊色彩。2021年底紅遍兩岸三地的知名情歌王子王力宏，證實與妻子李靚蕾的8年婚姻畫下句點，隨之而來的是一個堪稱雷神級別的毀滅式文章將王力宏拉下神壇，配偶李靚蕾在文中血淚斑斑的控訴八年來婚姻中受到夫家的冷暴力及丈夫不忠實的婚姻等。這大老婆的反擊讓我們對這原本童話般婚姻有著「毀三觀」真相之外，而其中婚前婚後財產如何分配更是將夫妻財產歸誰等問題拉上台面。房屋是夫妻間最大筆的資產，我們今天就來談談夫妻離婚後房產如何分配問題。 有鑑於探討事件關於法律問題我們請在地密西根州的律師－魏昱廷 Tim Wei ( Associate Attorney at Hirmiz, Franso & Associates， PLLC) 為讀者解析夫妻離婚後房產如何分配等問題。在此之前我們不是強調夫妻要算計對方如何讓自己可以在婚姻裡得到最大利益等。我們知道，法律要保護的人不是好人，也不是壞人，而是要保護懂法律的人。希望讀者能從事件裡面學到一些保護自己權益和知識。 分手擂台如何雙贏 歌手王力宏與妻子李靚蕾結束 8 年婚姻後爭議不斷，李靚蕾在自媒體 上爆料婚前被逼著簽下不對等的「婚前協議」，而婚後所購買的房子也只登記在王力宏名下、車子登記在男方媽媽的名下等 ，財產移轉的很「乾淨」是不是所有資產都沒有配偶的名字是否就分不到財產呢？ 根据此點 Tim Wei 表示，如果當事人如果是在美登記結婚，像王力宏大筆資產如何分配要看美國各州《婚姻法》對於離婚財產分配的 規定各州也是不盡相同，要看他們是在哪一州登記結婚。但是大原 則上是「一半一半」，我們密西根在離婚後財產分配的模式是 Equitable Distribution 也就是說，以公平分配為基礎，不一定是一半 一半 ，但大原則應用上還是以 50－50 為基礎。也就是說，夫妻離婚 有公平分配原則，也就是婚姻關係中，兩人產生的財產要「相加除以 二」，據傳王力宏的身家高達 1.08 億美金，而李靚蕾未來就有權請求分配一半，估計可能高達到五千萬美金。若離婚某一方有沒有過失、 以及小孩的情況、結婚的時間長短等，法官有一定的裁量空間，不過， 若夫妻對於財產分配已達成協議，則依照雙方共識來分產。不過相 對注重契約的美國，如果離婚協議內容對財產和監護權已明顯偏向男方，除非女方有辦法舉證特殊情況說服法官修改協議，否則在財產分配和小孩監護權上難討到便宜。 婚前婚後房產應該歸誰 在美國許多首富巨亨非常流行簽屬婚前協議，將婚前及婚後的財產提前分明，其實婚前協議存在的目的「先小人後君子」提前訂立契約避免日後糾紛發生。Tim Wei 表示在密西根州法規定只要是婚前取得的財產都算婚前財產 （Separate Property) 分別財產制，不會被分配，如果是婚前買的房子不要另一半分到婚後也不需要去更改產權。 相對的，如果是婚後財產，即使是放在一 個人的名下也是要分配，也就是說，如果婚後沒有特別契約那就是走共同財產制，也就是婚後扣除贈與財產之外，任何的財產都是夫妻共同共有的。Tim Wie 指出，密西根州法律是用公平分配原則，就是說夫妻婚姻關係中，所產生的財產一人一半，當然法院可以在個案中，根據個案的特殊情況予以微調，財產包括動產不動產等。 沒付房屋貸款的人有權利分房嗎 那麼如果夫妻買房時長輩贊助頭期款購房作為結婚禮物，登記於一人名下，婚後再由夫妻雙方自行負擔房貸，那這間房子該算婚前還是婚後財產呢？以實際的數字舉例來說，婚後夫妻以 20 萬買 …

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在美國有許多留學生當年為深造學業負笈至海外求學，勤工儉學地終於完成了學業也順利找到理想的工作，多年後甚至覓得千里良緣並在海外結婚生子共組家庭這時候買房的需求應運而生。我們知道房子不僅只是遮風避雨的地方更可以帶給我們心靈的安全感，能擁有一棟屬於自己的房子應該是每一位在外的異鄉遊子最渴望的夢想。 俗話說看房容易買房難，除非是現金買房要不然跟銀行貸款就是買房的最佳途徑，銀行在審核貸款人的資格有幾項要件：首付 , 還款能力 ,信用分數等因素來決定是否要貸款給借款人。首次購屋自住房的首付比例可以低到3％－5％買價即可買房，不過因為不到房價的20% 通常銀行要求支付一筆PMI ( Private Mortgage Insurance) 直到還至20%房價銀行才會自動取消，這也是每月一筆多餘的開銷，所以一般人還是比較喜歡湊足20% 的首付方才看房，但是現在房價飆升？首付總是攢不夠怎麼辦? 今天就手把手親授一般比較常見湊首付方法，教您如何在美國成功搞定人生第一套房。 買房首付不夠 海外匯款如何證明 哪裡可以橫空出世拿到一筆買房所需的頭期款，如果在手頭現金不是很寬裕的時候，其實可以籌到錢的途徑很多，除了可以藉由父母親戚的資助( Gift Funds)，從股票保險取現，甚至是401( K) 及IRA等退休帳戶先提出錢來作頭期款等都是一些很好的方法。 由於今天討論到親屬贈與及退休帳戶的使用涉及到申請及報稅問題，我們邀請到密西根註冊會計師 Amy Lin （Michigan CPA, Tax &Accounting Services）來替大家解答疑惑。Amy表示，親屬海外匯款(非居民給居民匯款) 一年可以接受10 萬贈與，這筆錢不需要報稅但是要填寫一份3520表格，如果不申報被國稅局查到會有25%的罰款。 但是錢要怎麼被銀行認證也是有訣竅的，一般要向貸款銀行申請貸款一定要出示三個月的存款證明，只要錢在銀行放置超過三個月以上就會被視為個人存款，同理可證，父母若提早將贈與金匯入孩子的戶頭內超過了銀行審核期就不需要被認證了。如果是在申請買房及同時匯款也是可以的，只要出示海外匯出的單據及美國入帳的銀行證明與翻譯文件等給銀行審核，另外，貸款專員也會請匯款人及借款人簽屬一封贈與信( Gift Letter) 表明是贈與不需要歸還，這筆贈與金就可以被認證使用了。 沒有富爸爸沒關係 錢跟自己借 如果沒有富爸爸的庇蔭凡事要自立自強，除了努力存錢外其實還可以自己跟自己借錢，怎麼說呢？像是許多上班族都有401 （k）退休帳戶，其實退休帳戶也是可以借急的地方，但是許多人對提早取錢是不是要繳稅和罰款都有疑慮。 Amy Lin指出401（k）可使用年齡是59.5歲，如果提早領錢是要繳稅和罰款的，但若是「借」的就沒有這個問題。 AmyLin也特別強調從401（k）帳戶借錢一定要詳閱計畫條款或者要向該帳戶的管理公司諮詢。 有一點要注意的是401（k）帳戶借錢數額有一定的限制，國稅局有個規定上限最多借5萬元，或者你只能借帳戶裡50%取決于那個更少。向401（k）帳戶借錢，你要繳納利息支付的利息又回到你自己的帳戶中利息付給自己，而不是付給銀行或你的帳戶管理公司，借錢只要按規定還錢不必付稅和罰款，另外，還款金額通常是在工資裡直接扣除。 Amy Lin強調提早領取401（k）是有風險的，如果在還款期間被裁員或者離職了必須在條款中60天或90天內付完借款，年齡不到59.5歲者還要支付10%的罰款。 另外，在還款期間有的雇主不允許在還錢期間繼續存錢，就會喪失401（k）增加帳戶存款的機會，雖然一時解決了眼前需求，但是也會折損未來的退休金。除了401（k）還有 IRA 等退休帳戶可使用。另外，利用現在房貸利率處於低點用從房屋淨值 ( 現金)貸款也是一種非常不錯的方法；市場上有許多產品可以參考比較借款人可以按照自己實際狀況來考量。 買未來 不是買過去和現在 買房是人生中最大的一筆消費，要買房之前一定要清楚自己的財務狀況並與房屋仲介與房屋貸款經紀做良好的溝通，才能依據自己的預算找到適合自己的房子。一棟房子能乘載絕對不只是一個遮風避雨的場所而是一個能穩定家庭的基石，希望同在在異鄉拚搏的我們都能有個屬於自己遮風避雨的港灣，一個有溫暖有希望的「家」。 本文內容僅供參考非會計財務諮詢。 資訊既不是也並不旨在構成諮詢意見，有關情況的建議應向會計師諮詢。 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， …

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用房生錢術 運用房屋升值套現金行不行? 易美玲 房價飛漲已經不是新聞了，根據全美房地產經紀人協會 NAR的今年最新數據預測，2021年美國房屋銷售量可能達到649萬，超越2020年全年銷量564萬，同比增幅高達15%。而準屋主們最關心的房價也正以疫情危機後的低谷翻被飆升，這一連串的市場動作也正反映出現在房屋供需不平衡的現況。身在密西根州而且擁有房產的屋主們應該非常想知道這次的房價的漲幅，趁著這波風起雲湧房子大約增值了多少？根據全美最大的網路房屋訊息公司Zillow 的數據分析，密西根州大約的漲幅為１０．３％－１５％屋主們也可以根據數據算出自己房屋的增值金額，當然這只是根據網路大數據的運算，若要計算出最準確的數據還是要根據該地區的人口，房屋的密集度，房子的大小面積，甚至屋況等來全面統計才能計算出最準確的房屋升值幅度。 別把鑽石當琉璃　房子就可以取現金　 雖然說房價普遍都漲價了，但是對於我們沒有要賣房的屋主有什麼好處呢？如果是已經擁有房產多年而且已經累積大部分的淨值的屋主，其實可以考慮Cash-Out Refinance 把房屋的淨值(現金)取出來使用。那麼什麼是房屋淨值（現金）貸款？這是一個當屋主在房屋積累了一定的房屋凈值，而且房屋也升值的情況下將原本貸款舊有貸款加上要取出的現金，整個加起來把原本貸款變成了新貸款。舉例來說，假設你的房屋當時買的時候價值＄２００，０００目前還有＄１００，０００貸款沒還，但是因為最近房屋升值的關係，房屋已經升值到了＄２５０，０００這升值的空間與房屋的淨值就可以從房屋凈值中可提的現金（Cash – Out）。通常 Cash-OutRefinance 的新貸款不能貸到房屋價值的總額，一般貸款銀行會要求屋主保留一些房屋凈值，至少保留 ２０％ -２５％的房屋凈值。如果以一般自住房的Cash-Out Refinance 來計算，房屋估價以升值價$ ２５０，０００ ｘ ８０％ -Loan balance ＄１００，０００=＄１００，０００就是可以重新貸款可得 到的現金，而重新貸款會將貸款金額升高，並以新的年期、新的利率取代之前的房貸。 我有需要從房屋取現金( Cash – Out) 貸款嗎? 如果屋主擁有房產而且也累積了不少的淨值在房屋裡，我是否需要使用房屋淨值(現金) 貸款嗎？這個問題因人而異，但是有以下幾點建議屋主使否可考慮房屋淨值(現金)貸款： 1. 房屋淨值多少　 當您的房屋升值並且房貸已付清的大部分，並且累積了一定比例的房屋淨值，是非常適合考慮把一部分的錢拿出來做房屋裝修，或者做投資其他項目，因為現在房貸利息低，跟銀行借錢的利率比通貨膨脹率低了非常多，意思就是說錢在貶值，而房子越來越貴，錢不值錢了，而利用房屋增值的部分來借款是非常適合房屋淨值(現金)貸款的機會。 2. 目前房貸利率是多少 如果當年買房時利率處於高點，舉例來說，２０１０年３０年平均利率為４．５％如果都一直沒有重新貸款那麼付出的利息成本相對也高，時至今日，３０年的利率目前也都在3% 上下，如果可以藉由房屋淨值貸款的申請一併把利息調整一下，其實省下來的錢絕對可觀。 3. 想要借貸的數額是多少 因為現金貸款至少要留２０％- ２５％房屋淨值，如果房貸都已付完的屋主更可以將房屋淨值的７５％－８０％全數Cash- Out再投資其他房產或者是當作小孩的教育基金，當然房屋貸淨值也不需一定要把全數的淨值取完端看屋主的需求並來考量。 ４．債務管理合併貸款 如果屋主本身有車貸或者是學生貸款，可以利用房屋淨值(現金)貸款把債務合併為一筆房貸，不僅可以節省管理時間，還可以合併管理減少各種不同債務利息的浪費。 房屋淨值現金貸款真是百利無害 房屋淨值現金貸款是利用既有的房屋淨值和增值空間的最大化把現金取出，這聽起來很令人心動，不過這樣的貸款難道無風險？ 其實其中也是有風險的，目前市場上的房屋淨值(現金)貸款名目不少，有些銀行甚至推出可以取出房產市值 125%以上的貸款方案，如果借款人過度的使用了金錢而並沒有按時付利息或者是及時的歸還本金，那這意味著你將會失去房子。一般來說，只要是工作穩定並且符合銀行的借貸標準的申請人通常是會被核准貸款的，但是也因為借錢容易的關係也會導致花錢沒計畫，如果沒有妥善的使用，反而讓自己陷入過多的債務。房屋淨值現金貸款就是一個便捷的借貸途徑，不但可以馬上從房子裡取出一筆錢來，甚至可以用錢來投資用錢滾錢，但如果使用不當，也會帶來失去房屋的風險， 房屋淨值現金貸款是個好產品但請謹慎使用。 易美玲為易貸房屋貸款公司負責人， 從事房屋貸款多年有著豐富的貸款項目和經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請開闢房屋貸款專欄提供最詳實的房屋資訊給讀者。專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關疑難問題請諮詢專線：248-346-8489 or meilingloan@gmail.com