美聯儲（The Federal Reserve）主席鮑威爾(Jerome Powell)公布九月暗示將會會降息，而且可能不只降25個基點，許多業界人士預測可能會有50 個基點的降幅，也許因為風向的關係，房貸利率終於開始下跌，目前房屋貸款已經處於一年多前以來的最低點。
根據房地美(Fannie Mae) 公布30年期固定貸款平均利率為6.50% , 15年期固定利率為5.99% ，比較去年同期7.75 % 的利率已有大幅的下降，這是從2023年開始升息之後最低的利率，而房屋貸款利率下降的確增加了潛在購房者的動力；此外，也因為利率下降的誘因，利率的下降也提供給高利息的房主重新貸款的機會，目前重新貸款的申請已經逐漸升高。
降息對房貸利率有甚麼影響
美聯儲從2023年年底就一直預報著降息，並在本月份公布應該在九月份將要降息了，每一次的降息業就意味著利息的下降。假設每次降息進而影響房貸利息都下降0.50%，這也意味著我們每月還款的利息支出會降低。假設我們現在房價$ 200,000，30 年平均固定利率6.50% 每個月基本還款的本金加利息是$ 1264.14，若美聯儲九月降息，降息利息變成6.00%, 那麼相同$200,000的房子每個月的本金加利息就成了$ 1,199.19，等於每個月要少付$ 65， 那每年就等於少了$ 780的利息支出，若是利率持續下降屋主還可以透過重新貸款來調整利率。美聯儲若持續降息到到時依照現在已經調降的房貸利率和未來要降息的影響，持續減少的房貸利率肯定對購房族會產生極大的好處，尤其是一些貸款條件原本不是很好的購屋族，低利息的會讓許多潛在的購房族入場，但有些購房族則擔心有可能會推高房價。
固定或浮動房屋貸款項目選擇
購房族終於等到了利率下降的好時機，到了選貸款方案及利率選擇時卻傷腦筋了，糾結了到底是選Fixed (固定型)？還是ARM(Adjustable-Rate浮動型) 利率 ？ 這兩個之間到底有什麼區別？哪個利率更低？ 我們就以華人都常申請的常規貸款( Conventional loan) 來舉例。常規貸款項目一般分成兩種利率： 固定利率和浮動利率。固定利率分成 30 年及15年為分水嶺利息相差約0.50% ，固定利息顧名思義就是利率和年限是固定的，每月所繳交的本金和利息不會改變一直付到年限截止或還款完畢。而ARM有很多種類型，從時間上來分，常見的比如5、7、10，前面的數字分別對應不同長度的鎖定期。5就是在還款總時長30年，前5年是鎖定期，利率不變，但是後面的25年利率會依照市場利率變動；同理，7的貸款利率就是在還款總時長的前7年固定，後面23會變動；10的貸款利率在還款總時長的10年是固定的，後面的20年利率也是根據市場利率而變化。簡單的說，ARM 還款總時長的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的而後面的那些年的利率，則是每年根據市場利率來重新做決定的。 對於貸款人來說ARM的利息與存在一定風險，因為利率每天都在變動而且有高有低，但是，這種變化是有限制的，當要調整
利率時貸款銀行會給出每次/ 年變化的區間，貸款人也可以根據區間來預估是否需要再申請重新貸款來調整貸款方案。ARM利率比Fixed固定利率比更好，但是通常需要購買點數, 購房族需要花錢把利率買低，如果購房者要擁有房產的時間較短，或者不想把錢全部投在房子裡想把拿一部分的錢作投資，ARM 是非常好的選擇。
降息房屋牛市是否再現
那麼房貸利率即將下降，房市會升溫嗎？房貸利息的下漲確實會提高買房的門檻，尤其是被高利率擠出的貸款條件原本不是很好的購屋族會為低利率而受惠，所以房價是會將利率下降而升溫，不過密西根的房價一直都不是屬於炒作及過熱的市場型， 而且比起一些大城市的房價可負擔性更高，所以密西根的購房族對於美聯儲升息牽動房貸利率的影響較小，如果是剛需房的需求，任何時間都是入場買房的好時機, 所有有購房需求的準屋主可以抓住目前利率下降的機會入場，在買房前應向房屋貸款顧問先諮詢自己的貸款能力，並且能夠迅速的預審貸款資格，一位有信譽有經驗的房屋貸款顧問會根據屋主的狀況找到最適合的貸款方案及利率並準時的將貸款辦下來，順利地助您買到夢想中的家。
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易美玲為易貸房屋貸款公司負責人，從事房屋貸款多年有著多年豐富的貸款經驗，幫助許多屋主買房及重新貸款成功，密西根新聞報編輯組特別邀請易美玲開闢房屋貸款專欄，提供最詳實的房屋資訊給讀者。此專欄每月更新一次。讀者如有任何房屋貸款上的相關問題諮詢專線： 248-346-8489 or meilingloan@gmail.com 公司網址: www.yielitefinancial.com
